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今日の先物

飲み後に帰宅。
帰ったタイミングで当日の下値に近かった為、3枚購入でロングでエントリー。
±20を利確、損切ラインで放置でそのまま就寝、朝起きたら無事+20で決裁していた(+100まで行ってたみたいだけど)。


口座残高479949
本日結果 +5684

現在、金曜日ナイトで挑戦中、日中先物下げたが底感あり、14340でロングからエントリー中、14400までは一旦いくのではないかと妄想中。

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近況

間が空いてしまいました。

仕事の環境が激変し、それに適応するのにテンテコ舞だったのと、不動産関連のトラブルも解決し3戸だけの零細大家は不動産関連は何もやる事がなくなってしまったからです。

もちろん、知識の面は全くもって補強できておりませんので、来年に戻るまでに下地をつけておこうと思っている宅建及びマンション管理士・管理業務主任者関連の知識は付けなければならないのですが。

日本に居住していませんので、実際に購買活動が出来ず不動産関連のブログを空き時間に読みふけるだけの毎日です。

ブログが空いている間の一番大きな市場としての動きは、やはりオリンピック関連なのでしょうか。
アベノミクス云々と言われ更に地合いが変化したのを加速するように、不動産価格の上昇に一役買っているとの意見が多いですし(と言うのも今は積極的な購買活動をしていないので実感として分からない)、実際に受け身の情報として登録している業者さんから送られてくるメールの物件情報の利回りは下がって(物件価格が上がって)いる様に思います。

物件を有してある程度軌道に乗っている方々にとっては、資産の入れ替えで一つのチャンスなのでしょうが、私の様にまだ物件の初期段階で拡大時期のステージの人間に取っては厳しい闘いとなると考えています。

私が不動産3戸で大家を始めた1年3か月前、および勉強を始めた4,5年位前に比べると大きく下記が変化していると考えています。

1) アベノミクス、オリンピックなど日本全体をつつむ景気好材料に伴う不動産価格上昇
2) 不動産投資が浸透してきたことによる競争の激化
3) 相続税の対象者増加、増税による相続税対策による不動産物件取得者増加

何れも、利回りの低下の要因となります。今の不動産投資環境を作ってきた2)の―特にリーマンショックまでにこの市場を先行して開拓してきた投資家世代の方は、まさにそれまでのインカムゲインに加え今はキャピタルも享受でき、また狡猾な方は関連コンサルタント関連の業務で更なる収入を得ていることだと思います(ウマウマです)。

そこから一歩遅れている世代ですので、冷静に判断しながら行かなければいかないと思いますが、どの様な状況でも対応出来る様、今は資金を貯めたいと思います(給料で、ですけど)。

あー、つまらないですね。

こちらにいると日本の不動産は上がったと言っても安いと思いますので、これが修正される形で今の価格を現状維持もしくは高くなっていくのかもしれませんし、また賃貸市場の変化(賃料低下)が確りと反映されてまた価格が下がっていくのかもしれません。只、個人的には人口が少なくなっても人が集まる場所はあるはずで、首都圏の好立地の物件は需要が減らないと考えています。

キャッシュフローが取れる一癖ある物件を購入するにしても、資産性のある物件を抑えつつバランスを取るのが理想的なのですが。今は妄想しか出来ません。


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不動産経営とは戦である

「不動産は空室との戦いです」

「最終的には自分で切り抜けるしかない」

「不動産は苦労所得です」

客観的、実体験に基づいた金言を諸先輩方が書かれていましたが、今それを実感しているところです。

1.一件では退去後の契約上の賃料を支払わず、退去立会すらせずトンズラ。管理会社が転居先まで回収に行って下さるが、なぜか親戚しか出て来ず「本人はたまにしか戻らない」との事。居留守?

電話も取らず、保証会社の日○セーフティも「残置物撤去後は退去とみなし、以降の保証は打ち切り」と紋切の対応。「退去立会が実施されておらず、未だに退去していないとみなし保証すべき」と主張するも、契約上に細かい文字で明記されていた為これ以上は無理。

保証会社を入れて、中小企業ながらも役員されていたので「それなりに良識のある方だろう」とたかをくくっていたのが悪かった。

管理会社にも保証会社前提で督促業務を契約業務範囲に入れておらず、善意でやってくださった以上が空振りになったので、後はこちらで完全にバトンタッチです。

十ウン万円の債権ですので、時間には見合わないと思いますが勉強と思い、

海外から、

なんとか色々回収方法を模索したいと思います。狼さんのブログ参考にしながら、少額訴訟だ速達だなんやかんやと再度復讐です。

2.実験室1ルーム退去

広告費だ、仲手だ、テレビとかのおまけだ、フリーレントだ、なんちゃってリフォームだとかやってなんとか入った実験室。半年程度で退去です。

先方も保険だ保証料だ引越し代だとそれなりにコストは掛っていますので、違約が掛らない1年は持つとおもっていたのですが甘かったです。
短期違約で1カ月は入ってきますが、また募集コスト、場合によっては賃料ダウンと大幅に発生する見込みです。

やっぱり、競争過多な地域は厳しい。収益よりも、その中でどうやって客付けをするかという点を実験する為に購入した部分もあるので、ある意味また募集経験に役立つとは思っています。

競争が激しい地域で、如何に迅速に入居を決めて頂き、その上退去もしずらい条件に出来るか。
立地が動かせない中で、競争力をどう高めるか。

この辺を少し確り考え直したいと思います。
労働力が投入できるならまだ可能性が膨らむのですが、、、悔やまれる。

まあ前向きに考えます!!!

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悲しかったこと~~~・・・(家族の理解)

先日は少し悲しかったことがありました。

妻と最近不動産関連の事を対応しています。非常に堅実な妻なので初めは不動産投資をすることにあまり良い顔していなかったのですが、家族の選択肢を増やす為に始めるという事で納得してもらっている経緯があります。

(経済的な余裕がなければ、転職・時間・子供の学校・夫婦親子の時間・人にやさしい気持ちでいられる余裕など色々制約が出ると言うのが自論です。これすなわち、思考、行動、人生の選択肢が狭まると言う事です)

最近は賛成するだけでなく、確定申告や入退去の管理会社との連絡(僕より女性の仲介さんと仲いいです)もやってくれているんですが、ふとしたやり取りの中で、

「あんたの好きで勝手にはじめたんやろ(怒)」
(←関西人の妻です。本人は気にしているのですが、怒った時に関西弁でドカンと言われるとキツイ表現に聞こえます・・・。)

と言う発言が飛び出ました。文脈はちとこちらが余裕がないからあることをお願いした、と言う感じのものだったのですが、、、。

僕は自分の小遣いの為にやっている訳ではありません。むしろ、大家業に時間と資金を分配する為に同僚より自分の時間と小遣いを節約しているほどです。家族全員の為にやっています。

妻の子育ては大変だと思います。僕は今単身赴任なので一緒に子育て出来ませんので、本当に感謝しています(そして寂しいです)。ですが、すべて役割分担だと思っています。僕は専業主「夫」と言う生き方を否定しません。家族の中でお互いが納得するのであれば、夫だから経済的に支えるべき、妻だから家事を全部すべき、という考え方は固定的でなく、家族全員の中でやれる人・やりたい人がお互いの人生の為に家族としてやるべき事を役割分担していくべきと考えています。僕の家庭では、僕が育児をせずに働くのが家庭的にもベストなのでそうしているだけです。

妻の心中ではまだ、僕の勝手でやっている事だと思っている本音がやはりある様です。
一朝一夕には難しいですね、僕は離婚の可能性など考えず(むしろ離婚しない覚悟を強めた上で)物件を共有名義にしているものもあるのですが、きっとそれがどういうことか分っていないと思います。

妻は自分との離婚を万が一に考え(?)、口座の残高は教えてくれませんし、万が一の経済的な自立を確保する為に働き続けるつもりでいます(今は子育ての為失業中ですが)。

僕はむしろ色々有意義な共同事業となって嬉しいくらいだったのですが、まだまだ同じ感覚では向き合えていません。

自立心が強く逞しく、そして頼もしくはあるのですが、他の成功されているブロガーさんみたいに奥様と切磋琢磨してやられているのは本当に素晴らしい事だと思います(妻の理解を得て、という表現をとるのも(美しい表現なのですが)僕は違うと思います、なぜなら妻もその恩恵を得るものなのに、旦那が奥さんにお伺いを立てて許可してもらってやっていくのも変です。合意はしなければいけないと思いますが、相互に恩恵とリスクを負うものとして共にやっていくべきものであるはずです)。

そうでなければ、夫婦は対等の関係になれませんし、対等の関係になりたくないのであれば家計を担っている者にすべて経済的な権限を委任すべき、と言う冷たい考え方が成り立ちます。でなければ家計に対して要求と文句は言うが行動と対案は出さないと言う形にもなりかねません。

僕の考えはちょっと行きすぎでしょうか。まだまだ先は長そうです・・・。

そんなこんなで無理やり元気をだして・・・ひゃっほうーーー!!です。

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プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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