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容積率緩和の可能性

本日の朝日新聞デジタル版に掲載されていました。

約2年前に、都心の区分旧耐震物件を購入して今後の先行きを考えており、最近市況が良い為に売却も選択肢に入れていました。当初、旧耐震の物件として購入し、旧耐震の管理の経験にと思ってやっていましたが今のところ海外に居て管理に携われていません。
少し変化の波が出て来そうですし、一先ずは3年後の長期譲渡税の期間に入るまでは保有しようかなと思います。


下記の法改正があったとしても、そんなに制度の適用と実現が出来るとは思いませんけど…。


老朽マンション耐震化後押し 建て替え時の容積率緩和へ

http://digital.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html?iref=comkiji_txt_end_s_kjid_ASG2G55WKG2GUTIL02N


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自宅の売却に向けて

現在の賃借契約があと半年程度ありますが、今自宅の売却を検討しています。

この物件、新婚時に購入した新築の物件ですが売り出し価格が約3200万で、諸経費込で3400万で借入をしています。
16.1万で貸しており月4万ほどのCFはあるのですが、4000万の借入の内現時点で3000万を占めています。

不動産投資をかじる前に購入した物件ですので、色々な指標や考え方も知らずに購入した物件でした。3400万の借入時に単に収益物件として購入したと考えると、表面利回り約5.6%。まったく収支に合いませんので売却をしBSを軽くすることを検討しており、相場の確認及び売却の見積もりを取り始めました。

実際は売却するまで分かりませんが、なんとか残債を上回る3300~3500万ほどが「相場」の様です。もしこの金額で売れたとしたら、購入して今年で5年になりますが、初めの3年は相場の賃料より安いローン支払いで月12万ほどのコストで済むことができ、その後2年間賃貸で残債を減らしながら年間48万、2年で合計96万を回収したのちに(トラたぬですが)3400万で売却できたとして、手残り売却金額残債=400万。

売却時の手数料110万、退却時に仮にクリーニングが30万かかったとして150万ほどの経費を考えても350万の手残り。いくらか分かりませんが、これに保険とローンの保証料の返還が多少はいってくるはずです。

5年間この負債を負った結果で、自己資金が10万で始めたものですから、ものすごい物件になったわけではないにしろ、やはりこのまま持ち続けるよりは売却して新たな物件の購入資金にした方が良さそうです。また、自宅ですので譲渡益に対する課税がなされません。

物件価格が高くなっているという事は、新規の投資時に苦労することになるとは思いますが、売却の方向で行きたいと思います。3500万くらいで売却出来れば良いのですが…。

それにしても、数社に一括見積のとあるシステムで連絡しましたが、本当に会社によって対応が違いますね。コピペしただけの本当に雑なメール対応をしてくるところもあれば、本当に丁寧にメールも電話もしてくれるところもあります。

売却金額3000万越えたところが利益になってくるので、手数料はなるべく安いところがいいにせよ、しっかり高く売ってくれるところに頼みたいです。

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回収と入居

仕事の方は更にきつくなって来ましたが、不動産の方は進展がありました。
仕事でほとんど回っていない自分の代わりに実務的に色々やってくれた妻のおかげです。

1.しょぼしょぼワンルーム(実験室)退去→入居
5月中旬に退去した神奈川のワンルームの物件に入居が決まりました。
私の持分は区分ですが、当該物件の40数戸中、7戸位が空きの状態でその中でも競争力のない物件であった為
、募集条件を一気に下げる方法を取りました。

家賃は現状維持で3.2万ですが、広告費1ヵ月、敷礼0・0、仲介手数料1ヵ月&火災保険&保証会社費用を大家負担というハードルを可能な限り下げた格好です。時期が時期だけに静観しているといつまでも空室になってしまう懸念があり、初期費用を半年かけて回収する覚悟が一応功を奏しました。半年以上の空室も覚悟したため、なんとかギリギリのところでもってくれた印象です。

その分、2年いないの短期退去は段階的にですが厳しい条件を付けています。
2年間はこのまま動きがないままにして欲しいです。

2.未回収金の回収
3月末に退去した中央区築古区分の未回収金13万円。以前書いたと思うのですが、日本セー○ティは物理的に退去した後の金額は一切支払わないという解釈ですが、この13万円は退去の2ヵ月前通知の段階で1ヵ月で退去したので残りの1か月分の金額になります。よって、これは保証されないとの解釈と言うのです。

全保連やジェイリースであればこの違約金も補償対象になるので、これから日本セーフテ○は使う気は一切なくなりました。

さて、この入居者。退去したのはいいのですが、立会いすらせず、未払いの13万を払わずに一切連絡が取れなくなりました。そこで、ひとまず管理会社が雨の様な電話をした様です(本当か不明でしたが、後に本当であることが判明)。

管理会社が登場するのはここまで。

後は大家がなんどかしなければならないですが、初めての督促作業。かなりの手さぐりでの作業になりました。

まず取ったのは王道の「内容証明」。こんなんで払うつもりならばすでに払ってると思ったのですが、ものは試しです。一応届きましたが、何も言ってきません。

しかし、退去通知上の住所には親戚が住んでいた様だという管理会社からの通知があり、念のため契約書を基に住民票の請求をすると、、、違う住所に転居していることが発覚しました。

俄然妻は盛り上がって、必ず回収する意思を見せました(頼もしいですが、ちょっと怖かったです)。
また引っ越し先が結構いい家賃するマンションでしたので。

次は支払い督促を裁判所経由出しますが、受け取り拒否。
休日も受け取り可能な形があるということで、こちらで物はためしに出してみることに。

このタイミングで連絡がなかったのですが、転居先に妻と訪問し、手紙を置いておきました。
すると漸くメールが来て「電話がかけまくってきて人間不信になった、もう家にはこないでくれ」との由。

え?

こちらだって好き好んでこんなことしてるわけじゃないす。
こういうのを甘く回収しないと、この先やっていけない、こういう危機感でやってるんです。

保証人ではありませんが、連絡先として記載されているお母様にも協力要請そろそろさせてもらいますよ、ってな具合に別な角度からも説得すると、今度は弁護士から連絡ありです。

損害賠償がどうのこうの、と揉めることを懸念しましたが、結局は「まけてくれたら払う」との趣旨でしたので11万で妥結しました。偶々一時帰国の際に訪問と弁護士対応を私が出来たのですが、これ以上長引かせると妻の負担が高くなることを懸念した為です。非常に簡単にしか書いていませんが、初めての回収でしたので、まあ良しとしますがやはり回収は大変であるということを嫌と言うほど身に沁みました。

これは専業でない限りは、確実にヘッジしなくてはいけません。
今回は退去後はすっきり行ったのでオーケーですが、これで入居中の滞納ですと最悪のパターンになります。保証会社選びも、管理会社の進めるままにではなく、しっかり違約金も含めた保証内容であるかの確認が必要であると実感した一件でした。

何はともあれ、また漸く3月の2件の退去通知から満室まで復活し、未回収金も復活と4か月前の状況に戻りましたので一安心です(3件しかないので、暫くは落ち着きたいです)。

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相続の件も、前向きに話は進んでいます。決着したらまた書くことにします。

長らく空いてしまいました

ブログの更新が長らく空いてしまいました。
無理はしないでも、細々と続けていかなければ。

最近は仕事の異動と親族の他界による相続関連のゴタゴタで、不動産関連は自身の空室で最低限の管理会社とのやり取り以外あまり出来ていません。

とんずらこかれた物件の入居者を追ってはいるのですが、上手くかわされてなかなかコンタクトすら取れていない状況です。引き続き追って結果が出た時点でまとめとして書きたいと思います。

それにしても相続ですが、、、結構大変ですね。
正直に言って、法定相続割合と別な形の遺書が存在してそれぞれの相続人と交渉しているという状況なのですが話がまとまりません。というよりも、それぞれが中々本音を言わないので話の前提が不明です。

そもそもが親戚関係にあるので、会社での交渉とは違うのは分かるのですが、あまりにも話が進まないのでイライラが募ります。

中途半端な記事になりましたが、余裕があるときに少しずつ書いていきたいと思います。

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その後の物件状況

<自宅> 
築5年という事もあり、家具も一緒に賃貸しているにも関わらず特に問題は起きていません!さすが築浅。でもがっつり借金もたっぷり。オリンピックと日本橋の開発待ちです。

<自宅近くの築古物件>
3月末で退去でしたが、早めに出て頂いたおかげで切れ目なく入居頂けました。
ただ、、、2点ほど問題が。

①前入居者が1か月分の賃料トンズラ中です。管理会社の方が転居先まで行ってくださったのですが…親戚となのる方が出てきて不在との事で、それ以上は管理会社の方には頼めず(管理契約に家賃督促業務入ってないのに、そこまでしてくださいました。自宅もお願いしているからでしょうか)。

まずは内容証明で大家から直接督促開始です。嫁も憤っております(ドーベルマンがどうとか言ってます(笑))

②退去に合わせていくつか不具合が判明。トイレのトイレットペーパーかけとタオル掛けが外れていると。リフォーム後に引渡しを受けた物件なので、売り主様に依頼、無事にとりあえず新入居者さんの入居時についてはいたのですが、、、施工業者さん、同じことの繰り返しみたいでまたガタついているとのこと。こんなつまらないことで気分を害されても嫌なので直さないと行けないんですが、なんで同じことを繰り返すんでしょうか。

施工業者さんも、何度も来るの大変でしょうに・・・。

と言ってもトイレの壁が薄くて?もろくて?うまく固定できない様です。

入居者の方が毎日取れないように気を付けながらトイレでトイレットペーパーとタオルを使われていると考えてみると不憫で…。もう一度修理をお願いしたのですが、直るかどうか・・・。

大工を頼むのも悔しいですし。

<実験室>
募集コストが多くて困り者のこの子、5月退去です。色々募集条件を、管理会社含め相談させて頂きながら検討しています。

また家賃3か月分はみないといけなさそうですが、何とかうまい方法を考えろ考えろ~

ここ乗り越えないと、次に進めないぞい。

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プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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