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住生活基本計画(国土交通省)

備忘の為、今後読んだ資料やブログで自分が学んだ事をエッセンスと感想だけでも書いていこうと思います。

あまり確りやると続かないので、出来る範囲でやって行こうと思いまする。

「国土交通省 住生活基本計画」…2006年に策定され、10年間の間に実行される政策で、下記が骨子?


1..中古住宅市場の活性化
 →「住宅を作っては壊す社会から、いいものを作って、きちんと手入れして、長く大切に使う社会への移行」

2.消費者保護

3.住宅セーフティネットの構築
 → 「自力では適切な住宅を確保することが困難な者に対するセーフティネットの構築」

その為の具体的な政策として、①耐震化の促進②ユニバーサルデザイン化(高齢者などにやさしいバリアフリーとか?)③老朽化したマンションの再生(リフォーム比率の向上、共同住宅の長期修繕計画の策定率向上)などが挙げられています。


「国土交通省 住生活基本計画」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/jyuseikatsu/hyodai.html

尚、誘導居住面積水準、最低居住面積水準(難しい…)という概念が出てきており、それぞれ下記のとおりとなっています。

誘導居住面積水準:(1)一般型誘導居住面積水準
           ①単身者55m2
②2人以上の世帯 25m2×世帯人数+ 25m2
(2)都市居住型誘導居住面積水準
           ①単身者40m2
②2人以上の世帯 20m2×世帯人数+15m2
最低居住面積水準:(1)単身者25m2、(2)2人以上の世帯10m2 × 世帯人数+ 10m2

※注釈)本文中に、子供の換算比率などの細かい条件記載あり。

40m2,ワンルーム規制の25m2 など、見覚えのある数字が出てきたので、この法律を元に、固定資産税等々の緩和や住宅ローンの所得税還付、自治体の規制が入っているという認識でOk でしょうか?きっとそうなんだと思います。

参考:「国土交通省 住生活基本計画」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/jyuseikatsu/hyodai.html

まあ、何れにしても頭に入れておいた方がよい法律っぽいかんじでした!
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旧耐震物件の課題(管理費の請求権の時効、旧耐震診断)

備忘の為。

○管理費の請求権、5年で時効
http://contents.nomu.com/column/others/vol118.html

○東京都の条例と補助
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/
 ―特定緊急輸送道路に指定されている場合は義務化
 -耐震診断、耐震補強に費用補助がある(地域によって異なる)
 -所有物件の地域の場合、分譲マンションんで診断費用の3分の2(限度200万)、補強設計3分の2(限度200万)、工事費用の2分の1(限度3000万)まで助成あり。
 -期間限定で、改修を実施時期に応じて固定資産税減免の措置あり(1/2)
  http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taishin.htm
 -費用は、当然回収工事の程度によって異なるが、1m2あたり1500~2000円。
  http://www.taishin-jsda.jp/price.html

当然、管理組合内での調整に費用と時間がかかる事が想定される―――自分が管理組合に顔を出さない状況で、何か出来る事はあるでしょうか。管理組合内の検討状況をまずは把握する必要ありです。

外は暗いです

今日は外、ふぶいています。マイナス15℃くらいでしょうか。

初めて雪国に住んでいますが、家の中は快適です。セントラルヒーティングという、24時間建物を温めるシステムが備え付けてある為です。でも、流石に外が寒いですし、最近は朝の9時まで暗いのでどうしても引きこもりがちになってしまいます。

さて、不動産関連も特に書くことがないのですが、部屋のことを考えていて思いだしました。

「俺、日本で賃貸契約をしたことってないや!」

正確に言えば、入居者の立場で、ってことです。実家、社宅、自宅と変遷していたので、自分で家賃を払った事がありません。今、この国ロシアで初めて個人名義で賃貸契約を結びましたが、会社が負担してくれています。正直、家は広いですがソビエト時代の建物ですので、古いです。

私スモーカーなんですが、室内禁煙の契約になっています。
夏は外で吸っていたんですが、寒くなってきたのでキッチンで吸っていたら、メーターの点検に来た無愛想な大家に「バルコニーで吸え!」と怒られました。

外-10 度以下なんですけど?! 日本円にならして7万円の家賃はらっているんだし(こちらの平均所得は日本の3~5分の1以下の国です)多めに見てくれよ・・・

と思いつつ、「ぱにゃーとな」(かわいいから好きなのですが、分りました、という意味です。ときどき「ぷにゅっとな」で通じるか遊んでいます)。と凹んでいました。

こちらに来て、結構入居者さんの大家に対する恐縮した感情が分りました。正直、契約だからしょうがないけど、ちょっと不満です。別に、入居にあたってきれいに部屋がされていた訳でもないし。その変わり家具は据え付けですけどね。


ようやく妻に余裕が出来てきたみたいです(やる気になってくれました?)

物件購入してから、現金購入の物件は妻名義にしたりと協力はしてもらっていましたが、中々1歳児の面倒にパワーを使っていた様で不動産業者の方への連絡や、依頼していた口座管理・経費管理は進んでいない様だったのですが・・・

漸く、最近ペースが掴めてきたようで、経費リストが送られてきました。

一歩進んだ様で、安心しています。

息子は(ぜいたくにも)保育園に通っているのですが、先生からのこんなノートを見せてもらいました。

凛太郎

しっかり親への報告を毎回しっかりされていて(しかも手書き!)保育園も経営努力を怠らないのだなー
と感心してしまいました。週二回ほど預けて、月2万円程度な様です。

管理会社の方にメールをしても、零細オーナーの自分には返事すら返ってこない事も多いです。
もちろん、請求書はしっかりきますが!

ほんとに、見習ってほしいものです。物件近隣に住んでいたら、さっさと変えてやりたい気持ちムンムンですが、どうにも遠方にいってしまっていると入居者が入っている限りそこまで踏み込めません。

2年間のざっくりのいめーじ

今考えている2年間のいめーじ~今年の夏から~(軌跡とおおざっぱな予定、というか希望?妄想?)

09年初旬  ○はじめての不動産購入(自宅)   
10年頃   ○はじめての不動産勉強(今田式購入、会員になる(その後失望して脱退)、地方プレミアムなんちゃらも)15億の人、通販の人、メインどころ、浦田さんとかほにゃららとか、一通り目を通す。
11年頃~  ○食っちゃ寝、食っちゃ寝、嫁に不動産の小言を言う(一棟物を希望するも、度胸なくかつ嫁に叱咤され撃沈)
12年夏   海外転勤を契機に、
      ○はじめての賃貸、客付け(自宅) →無事、僕ら退去後1 週間で入居
      ○はじめての現金による投資物件購入(実験室1R)→ 11月入居、敷礼00フリーレント1カ月なので
       賃料発生12月から。
      ○はじめての融資による投資物件購入(孤独死旧耐震物件)→募集2か月ほどで入居。ありがたや。
       →2件の購入は、行く直前に無理やり2週間程度で2件を物件内見~決済。強引。
12年9月   ○はじめての簡易リフォーム(クネクネミラーとかカーテンとか照明つけただけのパクリ)
       ↓↓ここから予定

13年3月   ○はじめての確定申告(しかも、非居住者による申告、妻との共有名義で代理申告とか結構大変。海外に行っちゃった時の申告をいきなりやらんとです。多分、これ損してます。所得税の戻りとか、来年の住民税の減額とかないんかい?来年住民税発生しないし。
14年夏まで ○ロシア語習得→絶対需要ないけど、大家業界で貴重なロシア語人材を目指す。
       ロシア語対応要の入居者(絶対いない)ばっちこいな大家を目指す。
      ○宅建、管理業務主任者、マンション管理士あたりのお勉強をすませておき、帰国後順次取得する。
      ○自己資金を貯める(1000~2000万くらい?)
      ○どういう物件をどういう風に買い足していくかは、嫁とじっくり今の物件運用しながら相談。
14年夏~  ○順次、お勉強した資格取得
      ○その時点の金利、市場とか見つつ物件スタンスを考える
      ○出来れば、嫁働いてくれるといいなあ・・・。
      ○会社の家賃補助と住民税なしの1年間にまた自己資金貯める
      ○大家さんたちといっぱい不動産の話したい
16~17年頃 ○ここまでに物件買い進め、ここでまた海外転勤希望し再び活動停止、踊り場へ。
      ○嫁と子供に海外生活の耐性を付けさせ、「いざとなったら海外逃亡計画」を進める。
19~20年頃 ○再び帰国、海外の出稼ぎで自己資金貯めて不動産開始
21年位   ○仕事楽しかったら続ける、他にやりたいの出来たらそっちいく、そんくらいになれたらいいなあ。
      ○月給15万の仕事でも、給料にしばられず選びたいです。でも40歳か…。

うわー、長いけれどもこんな感じですかね。21年て…40歳だ。その前に会社居られなくなっているかも新米。
数字の根拠は全くないですが、まあ10年くらいの時間と適度な自己資金投入していかないと、危ないなあと考えてます。

また考えて適宜修正していきたいと思います。      

ブログを書く目的

今まで、色々な方のブログを見て勉強させてもらってきました。
少しでもアウトプットしなければ、自分の考えがまとまらないと思ったのが主たる目的です。

色々経験を積まれた方がいる中で、ど素人の自分しか発信できない不動産関連の情報や経験はありませんし、
特にユーモアも、ネタになる失敗例すら特にないです(イマイチな、、、あちゃちゃな物件ではあるかもしれませんが)。

自分が何をしているのかを、確り確認しながら進めていきたいです。

今は会社に大して必要な時間を割く以外は、ほとんど不動産関連のブログを読んだり、考え事をしています。
家族の其々のステージに照らし合わせながら。5年後、10年後、15年後、子供が成長してそれぞれ妻と自分が年を経た時、仕事はどうなっているのか。このまま返済が進んでいって、資金が貯まっていったら、もっと万全を期して今の借入金を返済した方がいいのか。それとも、また小ぶりの物件を現金買した方がいいのか。50%くらいの借入比率ならば、融資を受けた方がいいのか…。今は、まだ大きい税金と申告の数字を確り経験をもって出来ていないですし、2年後に市況や金利、自分の家族の状況(妻が就職するかなど)がどうなっているか分らないのでなんとも言えないです。

でも、、、不動産のことを色々な方とお話したい・・・。毎日考えていると、本当にそういう気持ちになります。ただ、海外なので会に参加する事も出来ず、今はひたすら自己資金を貯めるしかない毎日です。もどかしいです。

日記:今日・昨日は久々に土日に予定がなかったので、嫁と子供とスカイプをしました。
息子が動いているのを久々に見れて、なんとも言えない気持ちになります。
彼が大きくなるまでには、もっと時間と気持ちに余裕を持って一緒に向き合いたいなと。

最近読んでるブログ

不動歩さんの、「不動産業界の歩き方」というブログを読ませて頂いてます。
有名なブログらしいので、知っている方もいるのだと思いますが、ここまでしっかりと書かれているのには頭が下がる思いです。

http://nkgw.blog45.fc2.com/

2006年からはじめ、今2010年の記事までここ3ヵ月くらいで来ました。

不動産仲介業は、厳しい世界なのですね。
不動歩さんは、不動産仲介業界では3ヵ月で成約がなければ、退職に追い込まれると言う厳しい実態が書かれています。狼さんのブログでも、3ヵ月が一つの目安というご意見を書かれていましたので、そういうもんなのでしょうか。

厳しい世界です。

以前、何件か物件を持ち込んで頂いた仲介さんに「お金の為にやっている訳ではないので、本当に買って頂く方が回る物件しかお出ししません。なので、年に数件しかお出しできません」と言われたのですが、地方都市で10~11%程度、4.5%のスルガ前提でフル~オーバーローンのスキームでした。ちょっときついかな…と思っていたのですが、妻が「あんたが海外に行ってしまうのに、買って放置なんて無責任や!!」って言ってくれなかったらもしかしたら買っていたかもしれません。この営業さんも、生きていく為に色々大変だったのだと思います。実際にこの様な物件を買って成功するか失敗するかは誰にもわかりませんのでなんとも言えないのですが、色々考えさせられる日々です。

今では到底いきなりこの様な物件は買う気はおきないのですが、妻にはこの件では感謝しています。

目標

何でもそうですが、目標ってすごく大事って言いますし、確かに思います。
でもそれって、ある程度予測できる情報があってこその目標な気がしてきました。

3年くらい前に、よくある形で不動産投資本を読んで「3年以内に1000万のキャッシュフローで引退してやる!!」って思った時は、勢いだけで思っていました。今考えれば無謀な話だなあと…もしかしたら2億位の物件買って一時的には達成していたかもしれませんが、同じ1000万でも瞬間最大風速だと意味ないですし、都市部で無借金で1000万のキャッシュフローなのかと、何億も借り入れをしで変動金利でリスク負うだけ負ってキャッシュフローもらえるのでも全く違います。

最近までは、利回りとキャッシュフローばっかり頭で考えていて、出口出口と言う言葉は聞いてましたが、実際に売る際にどれくらい資産価値が目減りするかとかの視点も足りてませんでした。

目標立てるのって、それに必要なだけの情報と経験が必要なんだと思います。

今は、今年初めての確定申告をまずやることだなー、と思っています。まだ30代前半ですし、子供も1歳になったばかりなので、本業を確りやって行きながら一歩一歩前に進んで行こうと思います。
不動産を考え始めて有意義だったのは、人様に比べれば多い方ですが、節約する様になり、家計の事を意識しはじめたことです。車も要りませんし、服も基本は古着屋で買ってますし、ビールも発泡酒で済ませますし、タクシーもどうしようもない時以外は乗らなくなりました。そもそも乗ってたことが無駄なんですけれども・・・。嫁とも少しずつ、そういう話を出来るようになってきましたが、まだまだ贅沢な暮しをしています。

それにしても、話は変わりますが310大家さんの文章って''面白い''なあ。
クリスマスか誕生日か何かに富士山に行く企画はどうしたんでしょう。あまり悪口は好きでなはないんですが、ついつい文章がアレ(バカすぎて)気になってしまいます・・・・。

血の上の教会

唐突ですが、下の写真の建物をご欄になった事があるでしょうか?

tinoue.jpg

ロシアにある、血の上の教会という建物です。下記は引用です。

 恐ろしい名称を持つ教会です。文字通り、「血」の教会なのです。農奴解放令(1861年)を出した「解放皇帝」アレクサンドル2世は、1881年3月1日、この地で革命家によって爆弾を投げつけられ、暗殺されました。そして、この教会はアレクサンドル2世を弔うために、その暗殺地点に建てられた教会なのです。瀕死の皇帝が運河の欄干にもたれて言った言葉は「寒い、寒い、宮殿へ運んでくれ。そこで死ぬ」であったという。エルミタージュ美術館(宮殿)から東へ1キロ足らずの所にあります。
 1883年から建設が始まり、1907年に完成しました。帝政側にとっては、この教会はアレクサンドル2世を弔う教会です。だからでしょうか、ソ連時代には教会としては使用されませんでした。ジャガイモの倉庫として利用されたのです。だから、「ポテトの上の教会」と呼ばれていたようです。血の上の救世主教会は、グリボエードフ運河のそばに建っているネギ坊主です。
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つまり、かつて殺人事件の舞台となった場所で、しかも爆死しています(笑)
それが、今はロシアのサンクトペテルブルグと言う美しい街でひときわ目立つ観光名所になっており、多くの観光客が訪れるだけでなく、現地の方々にも親しまれています。妻と以前訪問しましたが、とてもすばらしい場所でした。

なんでこんな事を書いているのかと言いますと、事故物件の話です。法律で決まっていなくとも、孤独死していたとしたら大家は賃借人に告知すべき、という考え方もある様です。

あたりまえの事ですが、人間は自分達の頭の中で生きていますので、何を心理的瑕疵物件と定義づけるか、思うかなんて人次第だと思うのです。人が死んだくらいで事故物件で価値が下がるなんて、なんともおかしな話だと個人的には思います。
(そりゃ、臭いがついていたり、血が付いていたりはいやですけど)

人なんて、長い時代そこら中で死んでるじゃないですか。
むしろ、こうやって人々がこぞって集まる場所もあるくらいです。

法律が決める事は仕方ないですが、もし自然死・孤独死したくらいでそれを告知しないのは道義に反すると誰かに言われたとしたら、僕は以上の様に答えると思います・・・。

が、もちろん極論なのは分っています・・・こんなこと言ったら妻に「あんたは極端」とド突かれそうですが、でも本音で思ってます。




実験室(神奈川県1 ルーム)について 1

そう言えば、神奈川物件の1ルームはすでに入居しているのですが、書くのを忘れていました。

この物件、200万円程で現金購入したのですが、もともと小口ですし、あまり収益は実は期待できません。
しかし海外転勤の間、資金を塩漬けにするよりは、色々低価格帯の物件を経験した方が総合的に有意義かと思い購入しました。なぜなら、他の2物件(自宅と旧耐震)は高額の家賃帯の物件で、低額の家賃帯の物件ではない為、特に賃貸管理の部分で特殊だと思ったからです。今後一棟物の購入を考える際の管理・運営を経験したいのですが、今までこの価格帯の家賃の部屋で構成されている物件もありました。

さて、この物件購入時は空室で、想定家賃は3万円程度。大体、管理費・積立金に9000円程かかり、賃貸管理委託費や税金を考慮すると満室だったとしても月の税前の実入りは2万円を切ります。想定利回りは表面で19%ありますが、実際は税前で10%ほどの収益。こんなもんです。妻名義にしましたので、妻が仕事を再開しない限りはそのまま入ってきますが。

内装はきれいでしたのでそのまま募集していましたが、3ヵ月程様子を見て未入居の状態が続きました。何の特徴もない部屋でしたので、少し苦労するとは思っていたのですが、専属でやってもらっていた募集管理会社から何の連絡もありません。内見があったかどうかの連絡さえないのです。毎回連絡がなくとも、定期的に何か連絡があるかと思いきや、こちらから連絡してもどの程度内見が来ているかも把握していない様子。実際の客付けは他の会社にて行い、この担当者はただメールやチラシを客付けに送るだけで自分が動く訳ではないのです。それは了解していたのですが、ここまでただ釣り糸を垂らして待っているだけの募集方法とは思いませんでした。
(ちなみに、募集開始から広告料2か月で始めています)

そこで実験室ですし、カーテンや照明の取り付け、アクセントクロスの貼り付けを近くに住んでいる親戚に依頼しました。手間をかけてもらって申し訳ないと思ったのですが、仕方ないです。
その努力あってか、すぐに入居者が決まりました。結果的に、入居までは半年ですが、広告費や空室の間に発生していた固定費を考えると、1年ほど収益を生まない事になりそうです。現金決済でこれですから、もし早期に空室になったり、部屋の原状回復が難しかったり、次の入居の際にまた時間と費用がかかってしまう様だと…

なんの為にやっているのか、早くも分らなくなりそうです。
とりあえず、満室は満室ですが・・・3件だけですけどね。

家に対する憧れ

幼少のころ、僕は家に対して非常に強い憧れというか、少々率直に言えば不満をもっていました。築ウン10年の狭い木造住宅に家族8人で暮らしていたので、まず自分の部屋がありません。家もぼろい。でもなんとなく、好きでした。友人を呼んでファミコンをしたり、家族の思い出がいっぱい詰まっています。
(金持ちの家の友人の部屋が、我が家の半分以上の広さがあった時には驚きました。)

自分の部屋が出来たのは、庭に小さなプレハブ小屋を建ててからです。
増築や買い替えは出来ないかわりに、中学に上がった思春期の自分に、切り詰めた家計からなんとか出来たのがプレハブ小屋でした。そんな自分でも、自分の城が出来た時はすごい嬉しかったのを覚えています。

その後就職すると会社の寮に入り、自宅を購入して転勤先でまた借り上げの部屋に入っています。
4年近く住んだ自宅も、妻と新婚生活をした家ですのでそれだけで思い出が多くあります。

最近は物件物件、と自分の中ではそういう冷たい見方ばかりをしていましたが、思い返せばそこで人が暮らし大切な思い出を紡ぐ場所。あくまでビジネスとしての割切りは重要ですが、そういう場所であることも忘れずに大家業をしていきたいな、とふと青臭く(まだ素人ですのでー)思った1日でした。
(と言っても、所有する一物件は人死んでますけどね、でもどこでも人は死ぬので変な死に方でなければ嫌悪するのがおかしいと思います。私見ですので、法律がどうこうの問題はありますけど。)

詐欺師ですねー

その後、まずは情報収集といくつかの情報教材を購入したり、実際にどの様な物件が回ってくるのか不動産仲介業者に登録をしてみました。

一つは光速不動産投○で有名?なかの今○氏のサービスですが・・・ひどかったです。
あれは、なんか法律に触れないんでしょうか?

自己資金ゼロとか言ってますが、その後の有料サービスでしれっと「フルローンで7%の諸費用(1億で700万
入れて、250万の収入を買うと言う事です」みたいなことを平気で言いますし、購入者の立場を考えている体をして「指値は出来ません!」と完全に裏で業者と握っている販売手法。会員サービスから金を取り、恐らく売れたらリベートが発生しているはずです。

それにもう、地方ばっか…地方を否定はしませんが、10%~15%位と、ただ「個人でリタイヤした人間がお勧めする物件」というフィルターが1枚はいっただけで、完全に買わせる行動に入っています・・・。信用できない。
(顔もうさんくさい)

結局辞めて、しばらく色々な業者から来る物件を物色しながら、妻に話をしながら相談をしました。
自己資金が1000万ほどでしたので、後はこれを有効活用する為に、オーバーローンをする仕組みを提案してきたある業者に出会いました。

要は、光速でもそうでしたが、銀行に対する売買価格をいじって、結果的にオーバーローンやフルローンを実現する方法です。例:実際の価格が9000万円なのに、1億の契約書を別途作成、自己資金90%出るスル○であれば結果的に物件価格100%が出て、諸費用のみで済む、もしくは諸費用分まで価格をいじる、という方法。

自己資金の流出がないスキームは確かに魅力的ですが、だからといって極端に利回りが高いわけではなかったです。その為、オーバーローンでキャッシュフローを出すためには非常に厳しい回転率を求められるながらも、規模感のあるキャッシュフローを出すためには2億とかの物件になります。それも検討していたのですが…どうしても踏み出せませんでした。なぜなら、素人だからで、「回りますよ」という情報をどうしても自分の経験で解釈できなかったからです。

ちょうど、このタイミングで海外転勤が発生しました。結局、この様にフルローンやオーバーローンで1億や2億という物件の道もあったのですが、小さく始めることが重要だと思い、区分から始める事にしたのでした。
(それにしても、今○とかとか、タイーホしれくれないかな・・・本当見てて腹立ちます。水○大家とか、もね。みていて詐欺師の臭いがプンプンします。)

何事も身の丈にあった形で。

今まで20冊くらいは大家本を読んだと思います。あまり数は関係ないと思いますが、それらの本が言いたい事、著者がしたい事に関しての私見は下記の通りです。

 -「資産○○億!を目指すなんちゃら投資法」→純資産はどうなんですか。諸費用7% も払ってしまったら、オーバ ーローン引いたら引くだけマイナス。そして、見かけだけの資産など、それに伴い生じる経費を考慮すると怖いだけです。
 -今現在使えない融資方法が成功事例として、そして「あなたも!」という形で掲載…うさんくさい。
 -著者のサービスに誘導する形が多く、リタイヤしたと言っている著者がなぜまたそこで仕事をするのか不明。

これらの胡散臭さ、が導入部分の感想です。とは言え、不労所得とは全く思えないにせよ、それだけに熟練されたプレイヤーは少ない市場だと思いますので、労を惜しまなければ戦える様に思いました。その為には、建築・関連業法・融資・税務・企業経営(法人設立時)・賃貸経営(業界慣習、リフォーム、客付け等々)など幅広い知識と経験が必要となるであろうと。

個人的には労せず何かが得られる事はないと思っています。相応のリスクと、戦えるだけの知識・経験・発想がなければ、リターンがある訳がないです。それが道理。

しかし、それらの本に押され、なんとかいける気がして基本的には1億前後のRC から始めたいと、漠然と思い始めたのでした。今考えたら、大分怖い事を考えていると思います。
プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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