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今年もお疲れ様でした

総括する程の事でもないのですが、今年の簡単なまとめをしたいと思います。
今回の年末は仕事の関係もありますが、2国4都市を訪問しています(すべて寒いです)。

1) 単身での海外赴任
 入社以来、前部署で一貫して働いてきましたが海外転勤となり、一歳児の子供と妻とも離れ自分の人生を改めて考えるいいきっかけになっています。籠りがちだった視野が、自分の業務だけでなく今後は新任の業務に広がり(らなくてはいけません)、また日本以外の情報に触れることが出来た正に変化の年であったと思います。

2) 不動産賃貸開始
 不動産賃貸を開始したお陰で、まずは本業以外の情報に対する視野が広がりました。具体的には不動産賃貸経営そのものだけではなく、自身の家族計画、キャリアプラン、日本経済(金利やらインフレやら、都市計画)などです。妻も、育児で回らなかった頭から出納帳の管理をしてくれるようになりました。「赤字にならなければいいんじゃない?」と温い(あたたかい&ぬるい)ことを言ってくれますが、こういう言葉を聞くたびに資産が減らない物件の必要があるな、と思ってしまいます。一番大きかった自分の中の変化は、

「2~3年ですぐにリタイア出来る買い方をする」

という考え方が変わったことです。絶対に0の素人が資金がないまま、その買い方をするのは先行きが不安すぎます。だからそういう買い方した人間が、コンサルをしているってもんです(必ずしもそのクオリティを否定するわけではありませんが)。

もともとは、自分が始めたきっかけは、

「人生に余裕を作る」

事が目的でした。余裕がある人間は、自分が豊かになるだけでなく、他人も豊かにできる人間であると信じているからです。よって、リスク分散の結果としての借り入れ及び物件の拡大の可能性は十分にありますが、地道にやっていこうと思っています。

基本的には、不動産賃貸経営に根付く不信感・不安感は、無知と他人任せ、日本の先行きの不安感、とすべて自助努力の欠如によるものであると考えます。まだまだ丁稚の身分ではありますが、着実に知識と経験と資金投入により自分なりの成功を築いていきたいと、思います。

と言うことで、ランキングにも公開されていないブログで自分へのまとめになりました(笑)
来年も妻と一緒に頑張りたいと思います。
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区分資料を取り付けました!(今ごろ)

ということで、早速旧耐震物件の資料を管理会社担当から取り寄せました。本来は売買時に確認すべき事も多かったので、遅すぎた面もあります。いきなり一区分所有者から依頼が来たら邪険にされるかとも思いましたが、結構丁寧に対応して下さいました。対応も早く、かなり印象が良い方です。取り寄せたのは以下の資料。

1.理事会総会資料
2.管理委託契約書
3.修繕履歴
4.(追加)管理費・修繕費滞納者内訳

これに加えて、何か管理で気になる点があれば教えてください、との話をしました。
色々参考になった情報もありますが、やはり特に修繕の内容が良く分かりません。ただはっきり読み取れたのは、屋上防水の工事が2005年に行われている事と、大規模修繕が2009年に実施されている事です。この2つの項目がマンションで大きい項目だと聞いていましたが、詳細な工事内容が素人の自分には分かりません。
屋上防水は大規模修繕時に追加でされていなければ、10年に一回くらい必要なんですか?そろそろやる必要があるのかもしれません。

「購入時は、なんとなく古いけど手入れはされてそうだな・・・」なんてくらいの感覚で、それ以上の目がありませんでしたから。今はそれも一緒で課題ですが、現物も見れない今それは自分が出来ることではありません。

<分かったこと>
①地震保険すら入っていなかった
一通り目を通しましたが、気になる耐震診断と耐震補強工事の話は全く書かれていません。むしろ、工事の話どころか、共有部にかけている火災保険があることを忘れていましたが、そこで地震保険が全く書かれていない事が分かりました。その他の事は色々しっかり管理されている様に見えるのですが、地震対策だけが全くといって良いほど抜けています。何故?

②滞納者
購入時は60万ほどの滞納だったのですが、半年で半分ほどに減っていました。長期間の滞納もなく、4~5戸ほどが一時的な入院などの理由で滞納しているという事でした。

③エレベーターのリニューアル工事
説明は受けていましたが、すでに行われていて900万程の工事が行われた様です。
確かにぼろかったですし、これはこれで必要だとは思いましたがまずは地震対策じゃないのか?
積立金の3分の1がこれで消える計算です。

④大規模修繕計画
これが今はなく、これから作ろうとしているところ。

問題点を聞きましたが、管理担当者は違法駐車だなんだとそんなことばかりで、地震対策の事は全く書いてありませんでした。うーん、、、すぐに今後出来る事として思いついたとしては下記です。
A. 管理費や維持費が適切なのかが全く分からない→自宅やワンルーム物件のものと、まずは比較してみる。
B. でも結局水道代だ、電気代だと適切かは分かりませんよね。なぜ地震対策が全くなされていないのか、管理会社担当にこのまま説明を求めてみる。
C. こちらの問題意識が伝わらないのであれば、理事宛に手紙をしたためる。

まずは地震対策の話からはじめて見ます。実施するのであれば、今後修繕費の増額やら管理費の減額、維持費のコスト削減とそういう話を切り詰めなければならないとは思います。先が長そうだけれども…。

管理への挑戦

今年、以前書きました様に、自宅を含めて区分3つで不動産賃貸業(小家業?不動産投資?苦労所得?)を始めました。その時点で、主として今後つぶすべき下記の課題がありました。

1.募集
 ①家賃12~3万の「旧耐震物件」
 ②家賃3万程のワンルームである自称「実験室」
 取急ぎの最優先事項として、上記2物件の空室埋めです。これは諸々ありましたが、旧耐震物件は9月入居で家賃発生、実験室も10月途中入居の12月家賃発生と、何とか軌道に乗る事が出来ました。
 
2.確定申告
 ラフな計算はしましたが、特に実務的な手続きや知識の確認です。これは年末に嫁とじっくりやる予定。

3.マンション管理
 賃貸管理及び全体管理です。特に旧耐震物件。こちらは、同程度のスペックの物件が1500万~1700万で売りに出されているのを確認し、1300万弱程で然程深い考えなしに購入しました。ただ、漠然と所有物件のバリエーションに幅を持たせたかった為、旧耐震で築古であることを飲んだ形にしました。空室が終わった今、これからはこのマンション全体の管理状態を把握し、本物件の価値向上及び自分が同程度の一棟物を所有した場合の経験に充てたいと思っています。

一先ず、現状把握をすべく、先日売買契約時の重要事項説明を改めて読み、本物件の全体管理を行っている管理会社に総会時の議事録請求をしました。電話口で話した限りでは、耐震診断及び耐震補強の具体的な話は特に出ていないとの事です。恐らく30年以上前の分譲時から住まわれている方も多く、あまり管理に意識が行っていない可能性もあります。恐らく、実際に費用負担が発生する形での耐震関連の意思決定は、数年単位の時間が掛るものと想像しています。爆弾を抱えている様なものですので、理事会の方々・管理会社の方々とコミュニケーションを開始し、一所有者として一緒に考えさせて頂きたい、協力させて頂きたいというスタンスでまずは話を始めたいと考えています。

私は何の経験もありません。そして体すら今、日本にはおけていません。この状態でどれほど有益なお手伝いが理事会に対して出来るか分りませんが、もし今ただ問題を放置されているだけであれば、一緒に勉強していくところから相互の共通利益になる形でいくらでも良くしていくことが出来るのではないかと思っています。

やり手の理事の方がいらっしゃればいいのですが、もしいたとしたら…耐震診断の話が何も出て来ていないという事はないと思います。残念ながら。

ということで、今後は理事会、マンション管理関係のトピックで更新が多くなっていくと思います。

競売

最近(ここ一週間)の勉強の興味は、競売です。

手間が掛るにも関わらず、最近は安く買えないとの事ですが、BIT の三点セットをちょこちょこ見てます。落札価格まではまだ追えておらず、実際の物件事例と下記のHP で手順や過去の事例を勉強させて頂いています。三点セット、不謹慎かもしれませんが非常に興味深く見ています。

また、手続き等に関しては下記のフジホーさんのHP、管理人さんのお人柄が良く出ていて非常に気持ち良く読めます。地元の町田・相模原エリアの話が良く出てきますので勝手に親近感を持ってしまいます。

HP
http://www.keibai.co.jp/

ブログ(タイトル長い為、略)
http://www.e224.com/

現段階の感想としては、まずは自分の身を振り返られたことです。
ブログで時折登場される債務者(競売に掛けられる方)は、つぶさには書かれていないにせよ、多かれ少なかれ自宅や物件を債務者に強制的に競売に掛けられてしまう背景がある様です。今まで読んだ部分は、経営者による本業の失敗、保証人になっており弁済しなくてはならなくなったケース、そして不労所得を得ようとして収益物件を購入したサラリーマンのケースです。

長年住んだ思い入れのある自宅を(しかも僕みたいにやましい気持ちで途中で人に貸せばいいやなんてケースは少ないと思います)、事業の失敗で自己破産し追い打ちを掛けられるように自宅を強制売却。

もし自分が競売に参加し落札する様なことがあるならば、こういう1シーンに自分が立ち会うことになるという事、また借入にて物件を購入するのであれば自分もそうなる可能性が少なからずあること、胸に刻みたいと思いました。

競売セット、裁判官?執行官?が中に入った場合は生々しい家の中の写真が写っているんですよね…。
可愛い子供部屋なんか映っていると、なんか切ない気持になります。直近見た生麦の物件は、築4年での競売。一体何があったのでしょうか。

住宅ローン借り換え失敗の巻~おとといきやがれ~

住宅ローンの金利が更に!大分下がっている様ですね~

自分は自宅を買う時、金利は最近もがんばっている?な住友信託さんに借りました。
自分で銀行訪問とかめんどくさいし。でも、3年前に借りて0.875% でちょっとだけ調べてみたら
一番安い金利だったのでいいかなー、と。

でも最近見たら、なんと0.65% ! 住友SBI銀行で申し込むプランなら、0.75% で3年固定とか?!
でもでも、借換えの時とかしか適用されない金利みたいです。

なんか損な気がして、対抗しているところがないかちょっと調べてみました。

そしたら新生銀行が0.88%(でも、保証料込!)
金利じゃ勝てないけど、実質金利(保証料勘案)を見れば最もお得!と書いてあったので、
幾ら住友信託に保証料を入れているかを調べてみたら…




「びっくり、70万円」

まじかと。あまり減っていないでしょうか、今ローン全部返したらこの保証料も返ってくる計算です。
と言う事は、新生銀行に借り換えれられれば、50万位は浮くだろう!(借り換え時の手数料は10万円くらいだそうです)とのトラタヌで電話しました。新生銀行に。

みちお「もしもし、借り換えしたいんですが。あーだこーだ(今日本にいません、転勤で賃貸に出してます←この時点でほぼ無理だと思っていた)」

新生銀行「お客様の場合、条件が4つあります。①口座を当行に持っていること、②被扶養者が住まわれていること、③ご来店頂けること、④帰国日が決まっていること、の4点です」

(①しか該当していない…)

でも簡単には引き下がりません!不動産で出来る事があまりないのですから!

み「でもでも、約款をみると、賃貸に出している場合でも対応可能な場合があるって書いてあります。あと、ビザ切り替えの為に一瞬立ち寄れるかもです。あとあと、2年くらいしたら帰ることは決まっています!」

銀「国内転勤で賃貸の場合は、認められますが海外ですと無理です・・・2年後ですと、無理です(キッパリ)」

まったく、取り込もうと言う熱意が感じられず、たんたんと断られてしまいました(ガックシ)。

奥の手で、洗練された投資家さんがやっている「ザ・他の物件の借り換え(でも1000万ぽっち)のちらつかせ」をする間もありませんでした。

懲りずに、無理を承知で。

み「無職の嫁で借り換えデキナイデスカ!!僕が全力で保証します!!」

銀「審査にのりません。」

み「・・・。」

ハシニモボウニモ掛らないとはこのことなんだな、勉強以外は出来ることがないんだなあ。みちを
(しかも物件見学とか、大家さんとの交流とか、本を買ってよむことすらできない)



けっぱれ、弟妹よ!

最近、物件を持つようになってから仕事以外の時は不動産のことばかり考える様になってしまいました。

でもやることがありません。

空き物件を2つ買いしばらく放置して決まらなかったときは、とにかく早く埋めなきゃと考えていたのですが、決まってしまった今全くなんの連絡もありません…
(先日一つありましたが、管理会社から報告があっただけで、こちらは特に動いていません)

次の山場は確定申告ですが、段々憂鬱な気分になってきています…ああ、面倒くさいなあ。

少しずつ、インターネットで勉強勉強です。
誰かの役に立つとか、カリスマになるとかそういう野望は無理そうです。

そういえば、気づいたら弟が賃貸仲介業界に、妹が不動産管理会社に勤めていました…。あんまり役に立たなさそうですけども、続いてくれるといいんだけどなあ。

本当、やる気のない大家です…。

日本橋再開発計画

最近、本分の方がちょっと忙しいです…。

さて、保有している物件の地域の事をもっと知らなければという事で!
(買った後に調べると言うダメっぷりで御座います)

住んでいる時からチラチラ聞いては居ましたが、日本橋の上にある首都高を無くそうと言う計画…
があるみたいです。
調べて見て知ったのですが、何がきっかけかは分りませんが、

①日本橋近辺地域の活性化
②老朽化した首都高速の耐久化

の2つが目的の様ですが、恐らくは②の意味合いの方が強くなるのではないでしょうか。

http://www.nihonbashi-michikaigi.jp/

ものすごい近いと言う訳ではないですが、散歩していけるエリアがこの2物件にあるので、この計画が実現してくれるのであれば多少は恩恵を受けれるのでは・・・と期待しちゃいます。

そもそも首都高、危ないんですよね…良く事故がある通り、初めて車で走った時本当にクネクネした素人殺しの道に泣きました。こう言ったドライバーの不便を解消させる事と、日本橋の再生(今がっつり橋の上に首都高が掛っています)、人が集まる日本橋エリアの再生に期待したいところです。

ただ、勤務先エリアというイメージが強く、中々休みにも人が集まる様な地域としては難しいですかね。
三井不動産さんには、三井発祥の地の再生という意味でも頑張って頂きたい!(でも、渋めの街ですからねー、丸の内みたいにはならないか)
プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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