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確定申告終了(予定)

まだ提出はしていませんが、一先ず計算は終わりそうですー
初めてに加えて事前調べが至らず、加えて非居住者の申告となるので妻が税務署に色々確認してくれ、結構大変だった様です。後は直接税務署に申告に行くだけの様ですが、特殊要因と反省点は下記になりました。

1.開業届出してない
基本中の基本で御座いますが、不動産賃貸業を開始したら個人事業主でも開業届が必要ですね。
これやっていないと、青色申告が出来ません。ま、白色申告でも大して変わらないと言う話があったのと、出国前で時間がなかったというルーズさで出していなかったのですが、、、。

2.非居住者の納税代理人、契約が妻
どういうことかと申しますと、非居住者(日本に住んでない人)の場合、日本に住んでいる方が変わりに納税代理人となり申請する必要があります。実は自宅は僕の名義なのですが、妻に一度賃貸に出し妻が今の非居住者に賃貸している格好になっています。これは、契約者である自分が対応できない事を防ぐためであり、脱税の意図はありません。妻と賃貸人への賃料は同じですので、結局同じ金額を申請しています。

一応、仲介さんの税理士に事前に確認して頂いていましたが、今回税務署にも確認して問題がない事が分りました。
(所有者の僕の申告価格を安くする為に、妻と僕の間で賃金に差があったらまずいみたいです)

3.自宅を途中で賃貸に出した時の減価償却の計算方法
今まで書籍や他のブログで書かれていなかったのですが、分らなかったので調べてみました。
取得した時から自分たちが居住した期間は、1.5倍に償却期間を延ばすようです。
今回、3年しか住んでいなかったのですが、4.5年住んだ事にして、その分1年ごとの償却価格は減ります。
税務署によると、「自宅として住んでいる場合は、丁寧に住むので建物の償却期間が1.5倍に伸びると考えます」みたいな回答があったそうです。えー、本当にそうなんですかね…そうであれば、自己所有で住んでらした物件を購入した戸建ての賃貸の場合は、1.5倍持つと計算しても良いのではないかと思いましたけど…まあ、税務の考えですからね。

<税務署HP>
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm

4.まさかの黒字
3戸一気に賃貸に出しまして、1戸が妻との共有名義、1戸の自宅が僕の名義、1戸のしょぼしょぼワンルームが妻の名義で、、、妻が赤字、僕が若干の黒字と言う結果になりました(確かに合算すれば黒字ですが)。7万円程度なので、納税額は1万円くらいです。あまりいじってもしょうがないので、このまま出す事にしました。妻の所得も、せいぜい来年は青色10万円の控除も含めれば納税がない程度のものと思いますので。

5.株の申告
一昨年、去年の売買益が10万円程度なのですが、一昨年損失の繰り延べ申告をしていなかった為に、申告の修正をしなければならず、、、今まで本当に何もやっていなかったので、妻には迷惑かけましたが勉強になりました。ルーズだなあ、俺。

と言う事で、ほとんど妻がやってくれましたがなんとか事前の知識確認は終わりました。
後は税務署で提出をして、間違いがなければ若干の納税をして終了です。

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耐震化に向けて

昨日は、とある不動産投資家の方とチャットする事が出来ました。
本業が不動産関係の方と言う事で、その方がプライベートでもやられているそうです。

やはり不動産は本業ではないので、もっと他の方の意見も伺いながら、自分の考えを深めなければ先に進めないと思いました。

さて、先日は耐震への取り組みが出来ていない区分所有の物件を、なんとか診断に進めないか理事会へのお手紙を書かせて頂きました。管理会社さん経由というのが少々不安なのですが、無事に前向きに検討して頂けるといいのですが。

診断が出来たとして、どの様な結果になるか分りませんし補強の見積もりもどうなるか分らないです。
しかし多くの方が住んでいる物件ですので、安全性を高めるのが重要と思います。

もちろん、進めて頂ける場合は自分もお手伝いする依頼しています。

↓もし気が向けば、クリックして頂けると助かります。

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入居申し込み入りましたー

先日退去通知があった家賃13万円の部屋のその後の進捗です。
初めての退去と入居者入れ替わりでしたので不安でしたし、なんと言っても13万の家賃の部屋ですから…。

まず、退去者とは下記の条件で合意できました。女性で半年しか使われてないので、クリーニングだけで多分対応出来ると思います。よって、4月1日から家賃が発生し、敷金の中で原状回復が出来れば問題ありません。

合意内容(案2)
 【譲歩内容】賃料の発生は3月末まで。短期解約によるペナルティ(1ヶ月)→クリーニング代込みで敷金(1ヶ月)償却。
 【条件】2月28日までに退去。



そこで早期に募集のお願いをしたのですが、、、
内見なしで新婚さんカップルに無事決まりました~!!


退去予告から、わずか3日で決まりました。募集なし、賃料維持で(値下げも覚悟しました)。

みちおはなぜ募集もなしで埋めることが出来たのか!?
メールマガジンでお知らせします!!(メルマガ、ないです)

なんて面倒なことはおいておいて、ただいつもお世話になっている仲介さんが、なんと自ら結婚を機に住んで下さることになりました。ありがたや~(この前は少し不満漏らしてごめんなさい)

物件の競争力にもちょっと心配をしていましたが、知った街の近所の物件で、妻と部屋を見てこれなら回せると思った物件です。

色々な部屋を見られている仲介さんに入居して頂けるのであれば、及第点は取れていたのでしょうか。

我々は決して少なくとも初めはプロではないので、不安ですし手さぐりばかりです。

初めての退去でしたが、思わぬ結果となり胸をなでおろしています(でも、募集の勉強にはなりませんでした)

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ロシアの不動産環境

去年の秋からブログを始めてなんとか三日坊主の自分でもここまで続けてきましたが…

・有益な情報を出せるわけでもない
・文才がある訳でもない
・ユーモアがある訳でもない
・購買活動をしている訳でもない
・おそロシア居住の為、大家の会などで交友を広げられるわけでもない

自分です。ブログに訪問される方も一握りで、

一体何の為にブログをやっているのか分からなくなってきました


そこで、不動産関連のブログをと思っていましたが、ここは少し趣向を変えて自分の生活の記録としても、ロシアの生活のなんちゃらも出来るだけ書いていこうと思います。出来るだけ、不動産に参考になる視点を盛り込みながら。

ちょっとさみしいので、ぜひコメント也ポチクリをしていただけると大変ありがたいです。

第一弾、特に不動産に関係する経済指標です(サマリーで)。

人口:現在、約1.4億と日本よりちょっと多いです。
面積:みなさんご存知の通り、世界第一位です!
インフレ率:大体7%くらい
金利:12~20%と聞いていますが、もちろんローンの種類によって異なります。住宅ローンで12%と言う数字を先日聴取。
平均寿命:男性で63歳(2010年時点)

ざっと見てこんな感じです。どうでしょうか?不動産投資する気になりますか?!基本的には、キャピタル狙いの投資が中心となる様で、投資先は都市部に限られると思います。金利を見て頂くと分かる通り、キャッシュフロー狙いは非常に厳しいと思います。なんと言っても、金利が高く(もちろんインフレ率も高いのですが)、さらに所得がモスクワでも公式には平均10万円程度であるため、高い家賃負担に耐えられる中間層がまだまだ少ないという事情もあります。更に固有の事情として、購買力が伴っていなかったために供給がなされず、未だソ連時代に支給された団地の様な建物に多くの方が住んでいる、という事情もあると思います。ちなみに新規に供給される住宅価格は、数千万~億する物件もざらです。

自分の物件は比較的安い価格帯の物件ですが、築うん十年(正確には不明)の物件でお粗末なリフォームがされている2DKで日本円で約9万円/月です。

実際に日本と比較できるほど、銀行の融資事情も分かりませんし、不動産マーケットも熟知していませんので正確な判断はできませんが、今現在過去と比較して日本の収益物件の利回りが低くなっているとは言え、イールドギャップ(事業の利回りと、借入金利の差:使い方あってるかな?)を鑑みれば、富裕層でもない人間が融資を受け、安定収入の為の不動産投資が出来る環境でないことは容易に想像できます。

更に、驚くべきことに今後この国が問題となっているのは「少子化」であるという点が、共通しています。
国土は世界一ですが、都市部(モスクワ/サンクトペテルブルクという西側と言ってもよいかもしれません)に人口が共通しており、不動産の価格が高額になっているという難しさもあります。

これ以上の記述は避けますが、月並みながら日本はなんて恵まれている国なのか、を実感しています。
不動産のことではなくて、本当に物価が高いんです。レストランに行けば普通に日本よりします。

よって日本は、

・調達金利の低さ
・デフレ進行によって、生活費を抑えることにより貯蓄が出来る土壌がある
・不動産価格が所得に比べて安い

点が一個人であるサラリーマンによる不動産経営を可能にしている環境なのだと思います。
言ってはいませんが、部屋を三個融資により保有し少ないながらも+のキャッシュフローを得ているという話をロシア人にもししたら、非常に驚くと思います。

別に不動産投資を他人に進めるつもりはありません。しかし、少子高齢化が進み物件の利回りが低下、今後賃貸経営が難しくなるとしても、まだまだ個人による投資環境が開かれているという点では日本の投資環境は恵まれているのだと思います。

もし訪れられて少しでも気になった方、↓ポチクリしていただけると感激の極みです。

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退去退去~

先日の旧国金の件は、ご好意で紹介して頂いた方経由で不動産業者の方に相談を始めました。
1社は全く難しそうでしたが、1社は可能性は0ではないと言う事で、旧国金さんに感触を探って頂いています。

さて、題記の件ですがやってきました。「初めてのたいきょ」の時間です・・・。
この物件、今耐震診断に向けてしこしこと管理組合と話を始めている、旧耐震物件です。

8月末の入居で、3月中旬の退去予告が昨日来ました。早い!!

妻から連絡を受け、まずは色々聞いてみました。
・今回の退去は、部屋への不満ではなく体調不良による実家帰省にともなうもの。
・2月12日に不動産会社に電話連絡→2月15日に退去通知受領→2月18日に当方へ連絡。
・1年未満退去は短期解約違約金1カ月あり、契約上の退去予告は2か月前。
・敷金全て受け取ってもらって構わないので、1カ月前予告となるが中途解約金はペナルティなしでなんとか受けてもらいたい。

という内容でした。困りましたなーーー。
まず思ったのが、なぜに2月12日に退去意思通知があったにも関わらず、この微妙な時期に6日も留め置かれたのかと言うことです。色々作戦練らねばなりません。最悪、繁忙期を過ぎて4、5か月空いてしまうなんて事もありえます。10万超の物件ですので、そんなことになれば50万単位での損失の可能性があります。良い担当者の方で今後もお願いしたいと思っている方なのですが、時折ルーズな事があり今回は少々気を引き締めてもらう必要があると思いすぐ電話しました。入居者さんが本当に仕事を辞められて実家に戻られるのであれば、ちょっと契約通りに頂くのは酷な条件でもあります(甘い?)。ない知恵絞って考えて電話で伝えた内容をメールしたのが下記です。

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今回、2月12日に○○様の退去意思があった時点ですぐにご連絡頂きたかったと強く思っています。正式確認は後で結構です。なぜなら、申し上げるまでもなく今回は人が動く重要な時期であり、退去のタイミング次第で1週末ごとに3月末入居希望の方を逃してしまう為です。

また、本物件は退去日が2~3日異なるだけで日割家賃が1万円を超え、入居者様家主双方においてインパクトは非常に大きい為です。

先程お電話で合意した○○様への対案を下記案1に記載しましたが、案2も追加致しましたのでご確認下さい。

<前提条件(契約通りの条件)>

・2月15日に解約通知書を受け取っている為、4月15日までの賃料が発生。
 →2月12日付ではなく15日付で間違いないですか?
・1年未満の解約となる為、短期解約条項により1ヶ月の違約金が発生。
・別途、クリーニング代を頂戴する事となる。

案1(お電話でお話しした内容)
 4月15日(12日?)までの家賃は契約通り頂戴させて頂きたく。
【譲歩内容】短期解約によるペナルティ(1ヶ月)→クリーニング代込みで敷金(1ヶ月)償却。
【条件】3月15日までに退去。

案2(新案、出来ればこちらの内容を進めて頂きたいです)
 【譲歩内容】賃料の発生は3月末まで。短期解約によるペナルティ(1ヶ月)→クリーニング代込みで敷金(1ヶ月)償却。
 【条件】2月28日までに退去。

以上二案で○○様にご相談ください。案2の方が互いに良い解決策かもしれません。当方としては案1では3末入居希望者の獲得に間に合わないですし、第2案の方が○○様としても持ち出しがより少なくなると存じますので。

お忙しいとは存じますが、クリーニング業者や○○様の引越しの手配等に影響する為、一日でも早く貸主借主双方合意にご尽力をお願い申し上げます。

○○様のお休みの間、他の方でもご対応頂けるよう細かく記載させて頂きました。長文になり申し訳ありません。不明点あれば、どなたからでも構いませんので、すぐに妻か私宛にご連絡下さい。宜しくお願い申し上げます。
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本当はもっと厳しい文面だったのですが、妻が柔らかい表現にしました。
結果、本日休みだった様ですがすぐに入居者さんと合意して下さり、結果第二案で落ち着きました。皆さんはこういう時って、どのように対応されているんでしょう?退去通知受け取り後、約1週間後に連絡がくるって普通なのでしょうか。
ともあれ、3月末までは賃料を頂け、2月末に実際は退去ですのでクリーニング含め4月1日入居を何とかひっかけられらば損失なしです。

この地域の2件同じ仲介さんに管理と専任の仲介をお願いしていましたが、今回の件で比較の為にも他の不動産屋さんにも仲介をお願いする事もちょっと考えています。

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旧国金

少しでも時間を無駄にしたくないと、今専業主婦の妻を事業主にして融資を引っ張れないかと思案しています。

2年経たないうちに帰国する予定ですが、自分は上の方の課税税率になってしまう可能性が高いです。

今後のプランとしては今までの所、所有物件の返済をこつこつ進めていきながら、現金を貯めていく予定です。
その際の市況にもよりますが、予定では現金が1500~2000万になっているはずの為、これで中規模の一棟物を極力現金を使わずに購入し、一先ず事業規模を目指すつもりです(税務等のシュミレーションは詳細にしなければなりませんが)。

自分の与信と現金を最大限に使う為、今後は融資を使用しての区分の購入は極力控えて行きたいと思っていますが、なんとか貯まって行く貯金を元に妻の名義で融資を引いて一つ位買えないかな?と思っています。
(将来的に現金買をするのであれば、早めにするに越したことはないかと。)

夏の時点で、大体妻は下記の状況になります。

①妻名義の200万で実利回り10%少々の神奈川の物件が一戸(借入れなし)。
②現金500万くらい。
③妻が半分名義を持つ東京の中央区の物件あり(借入あり)
④妻としては、①③の物件を所有し管理している経験が1年になる。
⑤多分、見てくれないと思いますが僕からの月々の仕送りが月○○万。

そこで、妻の事業拡大として5~600万くらいの物件を融資が引けないかな、と。

ですが先日一つの区分業者さんに連絡を取ってみたところ、主婦では無理との事でした。
(やっぱ無理か~)
もうちょっと検証を進めてみたいと思います。

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耐震化の話が進みそうだ~

耐震診断を始めましょう、という提案を今持っている旧耐震物件の管理会社(全体)にしている件ですが、漸く返事が来ました。今まで、大して具体的な話は出来ていないそうです。

理事の方の耳に入れて頂いたところ、理事の方としても前向きに考えて下さりそうな感じだった様です。
(ぽっと出の若造が、だまれい!って反応が一番気になったのです)

次回の理事会の際に検討事項として入れて頂ける事になったので、自分は叩き台の資料を準備する事になりました。あまり多すぎてもアレですが、「お、こいつ仲間に入れたら話進みそうだ」って思って頂けるくらいの資料には仕上げたいと思っています。

ということで、仕事が出来た!!がんばって話をススメルぞう。

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世界の都市ランキング


◎世界の主要都市ランキング、東京が5冠(トリップアドバイザー調べ)
(抜粋)
同サイトは、利用者7万5000人からの情報をもとにランキングを作成。東京は、「タクシー運転手の親切さ」「タクシーのサービス」「街中の清潔さ」「公共交通機関」「安全」の5つの項目で1位となった。地元の人たちの親切度合いでも2位にランクインするなど総合的に高い評価を得た。
http://jp.reuters.com/article/oddlyEnoughNews/idJPTYE8BD03720121214?rpc=122

◎世界の都市競争力ランキング(2012)

2012年3月12日、イギリス誌エコノミストの調査機関エコノミスト・インテリジェンス・ユニット(Economist Intelligence Unit、EIU)とシティグループが「The Global City Competitiveness Index」を発表した。

http://memorva.jp/ranking/world/eiu_the_global_city_competitiveness_index_2012.php

みちお:東京は、ニューヨーク、ロンドン、シンガポール、香港、パリに続き第6位です。大阪は47位、名古屋は50位、福岡は63位。

◎他にも色々基準はあるようです(ウィキペディア、世界都市)
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%96%E7%95%8C%E9%83%BD%E5%B8%82

ロンドン、ニューヨーク、パリ、東京あたりが上位4位で後は指標次第というところの様です。
何気に見落としがちですが、世界的に見てもかなり恵まれた環境に東京はあるというのは現時点での事実です。

今後の成長を取る、という意味では他の都市もあるのでしょうが、自分は知らないことに投資をするほどチャレンジャーにはなれません。

参考になりましたらポチクリお願いします~

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独り言です

なぜ私は不動産投資をするのか?

-経済的な制約をなくしたいから。時間にも、資金にも、気持にも余裕がある人間にしか他人の事を考える事は出来ないから。

だから、自分がすべきこと、自分の我がままを家族に理解してもらうために、不動産投資をしています。

なぜそれが不動産なのか、という質問の解にはなってませんが・・・なんとなく、自分が頑張った分だけちゃんと返ってきそう気がするのと、やっていて楽しいなと思えるからです(株とかFXとかは自分以外の要素が強すぎるとです)。

あー、する事がなくてもどかしいなあ・・・
旧耐震の不動産屋からも、耐震診断の件返事ないし。買う事も出来ないし。

不動産でやることないから勉強しよっと。

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プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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