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不動産経営とは戦である

「不動産は空室との戦いです」

「最終的には自分で切り抜けるしかない」

「不動産は苦労所得です」

客観的、実体験に基づいた金言を諸先輩方が書かれていましたが、今それを実感しているところです。

1.一件では退去後の契約上の賃料を支払わず、退去立会すらせずトンズラ。管理会社が転居先まで回収に行って下さるが、なぜか親戚しか出て来ず「本人はたまにしか戻らない」との事。居留守?

電話も取らず、保証会社の日○セーフティも「残置物撤去後は退去とみなし、以降の保証は打ち切り」と紋切の対応。「退去立会が実施されておらず、未だに退去していないとみなし保証すべき」と主張するも、契約上に細かい文字で明記されていた為これ以上は無理。

保証会社を入れて、中小企業ながらも役員されていたので「それなりに良識のある方だろう」とたかをくくっていたのが悪かった。

管理会社にも保証会社前提で督促業務を契約業務範囲に入れておらず、善意でやってくださった以上が空振りになったので、後はこちらで完全にバトンタッチです。

十ウン万円の債権ですので、時間には見合わないと思いますが勉強と思い、

海外から、

なんとか色々回収方法を模索したいと思います。狼さんのブログ参考にしながら、少額訴訟だ速達だなんやかんやと再度復讐です。

2.実験室1ルーム退去

広告費だ、仲手だ、テレビとかのおまけだ、フリーレントだ、なんちゃってリフォームだとかやってなんとか入った実験室。半年程度で退去です。

先方も保険だ保証料だ引越し代だとそれなりにコストは掛っていますので、違約が掛らない1年は持つとおもっていたのですが甘かったです。
短期違約で1カ月は入ってきますが、また募集コスト、場合によっては賃料ダウンと大幅に発生する見込みです。

やっぱり、競争過多な地域は厳しい。収益よりも、その中でどうやって客付けをするかという点を実験する為に購入した部分もあるので、ある意味また募集経験に役立つとは思っています。

競争が激しい地域で、如何に迅速に入居を決めて頂き、その上退去もしずらい条件に出来るか。
立地が動かせない中で、競争力をどう高めるか。

この辺を少し確り考え直したいと思います。
労働力が投入できるならまだ可能性が膨らむのですが、、、悔やまれる。

まあ前向きに考えます!!!

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悲しかったこと~~~・・・(家族の理解)

先日は少し悲しかったことがありました。

妻と最近不動産関連の事を対応しています。非常に堅実な妻なので初めは不動産投資をすることにあまり良い顔していなかったのですが、家族の選択肢を増やす為に始めるという事で納得してもらっている経緯があります。

(経済的な余裕がなければ、転職・時間・子供の学校・夫婦親子の時間・人にやさしい気持ちでいられる余裕など色々制約が出ると言うのが自論です。これすなわち、思考、行動、人生の選択肢が狭まると言う事です)

最近は賛成するだけでなく、確定申告や入退去の管理会社との連絡(僕より女性の仲介さんと仲いいです)もやってくれているんですが、ふとしたやり取りの中で、

「あんたの好きで勝手にはじめたんやろ(怒)」
(←関西人の妻です。本人は気にしているのですが、怒った時に関西弁でドカンと言われるとキツイ表現に聞こえます・・・。)

と言う発言が飛び出ました。文脈はちとこちらが余裕がないからあることをお願いした、と言う感じのものだったのですが、、、。

僕は自分の小遣いの為にやっている訳ではありません。むしろ、大家業に時間と資金を分配する為に同僚より自分の時間と小遣いを節約しているほどです。家族全員の為にやっています。

妻の子育ては大変だと思います。僕は今単身赴任なので一緒に子育て出来ませんので、本当に感謝しています(そして寂しいです)。ですが、すべて役割分担だと思っています。僕は専業主「夫」と言う生き方を否定しません。家族の中でお互いが納得するのであれば、夫だから経済的に支えるべき、妻だから家事を全部すべき、という考え方は固定的でなく、家族全員の中でやれる人・やりたい人がお互いの人生の為に家族としてやるべき事を役割分担していくべきと考えています。僕の家庭では、僕が育児をせずに働くのが家庭的にもベストなのでそうしているだけです。

妻の心中ではまだ、僕の勝手でやっている事だと思っている本音がやはりある様です。
一朝一夕には難しいですね、僕は離婚の可能性など考えず(むしろ離婚しない覚悟を強めた上で)物件を共有名義にしているものもあるのですが、きっとそれがどういうことか分っていないと思います。

妻は自分との離婚を万が一に考え(?)、口座の残高は教えてくれませんし、万が一の経済的な自立を確保する為に働き続けるつもりでいます(今は子育ての為失業中ですが)。

僕はむしろ色々有意義な共同事業となって嬉しいくらいだったのですが、まだまだ同じ感覚では向き合えていません。

自立心が強く逞しく、そして頼もしくはあるのですが、他の成功されているブロガーさんみたいに奥様と切磋琢磨してやられているのは本当に素晴らしい事だと思います(妻の理解を得て、という表現をとるのも(美しい表現なのですが)僕は違うと思います、なぜなら妻もその恩恵を得るものなのに、旦那が奥さんにお伺いを立てて許可してもらってやっていくのも変です。合意はしなければいけないと思いますが、相互に恩恵とリスクを負うものとして共にやっていくべきものであるはずです)。

そうでなければ、夫婦は対等の関係になれませんし、対等の関係になりたくないのであれば家計を担っている者にすべて経済的な権限を委任すべき、と言う冷たい考え方が成り立ちます。でなければ家計に対して要求と文句は言うが行動と対案は出さないと言う形にもなりかねません。

僕の考えはちょっと行きすぎでしょうか。まだまだ先は長そうです・・・。

そんなこんなで無理やり元気をだして・・・ひゃっほうーーー!!です。

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大家を始めて9カ月、初めて退去がありました。

この物件、転売業者が築古をフルリノベーションした物件を購入(内装及び設備は新品)したのですが、退去時にちょっとした問題が発覚してトラブルシューティングに手を焼いています。

1) トイレットペーパーの施工不良?
 壁に固定する方法が甘かったらしく(ネジを固定する為の壁がいまいちで、何も裏に柱等がない)、写真の通りすっぽり抜けてしまい、壁の穴がバカになってしまい使い物にならない。売主の施工業者に直してもらえるか打診中です。些細ですが、こういうのって瑕疵担保になるのか?

2) エアコンの穴
 前入居者さんがエアコンを付けたらしく(2DKですが、一つの部屋にしかこちらでは付けていませんでした)その時の穴が壁にそのまま空いています。みなさんはこういう時ってどうやって次の方に貸しているんでしょう?次の入居者はもう決まっているんですけど、そのままにするのか、穴を埋めるのか、エアコンを新規で設置すべきか迷い中です。

3) 短期解約違約金未払い
 管理会社いわく、退去立会時に手渡しをする予定がドタキャンされ、そのまま連絡がつかなくなっている様です。

こまかい事ですが、大家力アップと思って以上の点を一つ一つつぶしていこうと思います(ああ、確定申告もまだ提出出来ていないのに・・・)。

「関係」と変換しようとしたら「姦計」と出てきた。

かん‐けい【×奸計/×姦計】
悪いはかりごと。悪だくみ。「―をめぐらす」「敵の―に陥る」

ふむふむ、つまり夜這いの計画が悪だくみに転じたんですな!(ということでよろしいか)


役に立ったらとは申しません。気が向いたらポチお願いします。
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~きょうのふどうさんかつどう~

1)先日入った大家SNS で自分が出来る範囲で質問に回答~役に立ったかは不明~
2)2つの大家さんのブログを拝見

優待×大家さん
http://mincome.blog.fc2.com/

e-ヤンの目指せ!低属性の星!
http://ameblo.jp/neoducktail/

4)幾つか新たにメルマガ登録

5)今日の思考
不動産バブリーすぎる。バブったら危険の兆候。そらそうだ、だってそういうものだもの(説明になっていない)。帰国した時のマーケット次第だけれども、自分の強み、優位性をどう設定するか。リスクの低減から、極力少額物件で緩やかに増やしていく積りでいたけれども、キャッシュを極力貯めて次に一気にプレイヤーが少なくなる(と思っている)価格帯(1.5~2億)の物件を購入、出てきたCFで区分・戸建てを現金買いして支えて行くのが良いのでは?

少額資金で購入できる物件を狙っている方々は多いし、先にボコンと1棟物を買ってしまった方がいいか…。

その為にも、やはり1棟物の管理ノウハウ重要にて、現在の区分の理事会に食い込んでいく。そして躯体の知識を深めていく事が課題か。


遂に未収金発生か?!

私、ゾクゾクしております

↓皆様の性交成功時のイメージです。実現する様にポチクリおねがいします。
(ポチクリ、ってポ○チンとクリでちょっと卑猥ですね)

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先日の退去でヒヤヒヤした物件の退去者の方が無事退去されたのですが、、、
短期解約違約金の1カ月を支払う約束をしていた立会時にドタキャンして、そのまま音信不通の様です。

短期解約違約金の1カ月分(13マンすよ)がもしかしたらこのままだと未収金になるかもしれません。

大家になって半年強、漸く督促状とか?内容証明とか?少額訴訟とか?に進めるのかもしれません…

重樹刺激がない毎日ですのでフフフフフ。
ゾクゾクします。

最近、ストレスでちょっとおかしくなってますよ。

逃がしませんから…

ということで、段々キチガイ染みた文章になって来た所でみなさんの成功をお祈りして、

ひゃっほー!!(滞納じゃないけど)督促じゃあ~~~!!

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どうやら、みちおという名前は個性がなく覚えヅラそうなので、M男に改名しようかと悩んでおります。

不動産とスカイプだけが…

ひゃっほうー!↓の様にはなかなかなれません。

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今ロシア語との戦いで、本当に頭痛がしそうで、時々1歳半の息子と不動産のブログを見るのが自分の唯一の楽しみです。

ここ数日は、ずっと大家学さんのブログを見てここ数年間の活動を垣間見させて頂きました。最近新しく拝見した大家さんのブログの中では明らかに力がある方である事が分りました。やはりこの様な方が入っていた築古組・・・いつかはそこに身を置ける資格がある人間になりたいと憧れます。

ブログを見るだけでは読んだ内容が頭から消えてしまうだけなので、思った事を備忘の為下記したいと思います。

・自分がどこまでの範囲で賃貸業に取り組むのか?
 →電気配線、管理、壁紙やトイレの交換まで行うのか?またその間空室にすることも含めてペイするのか?また、楽しめるのか?時間的な余裕があるのか?(これ重要)
・都市圏積算価値の高い物件に投資していくことは賛成。
・他の大家さん、投資家に比べて自分の競争優位は何か?武器は何か?
 →大家学さんはセルフリフォームによるコスト低減、築古再生のスキルと物件の精緻なシュミレーション
・妻の協力がどれだけ得られるか、また妻がどれだけ興味を持つか。
 →今は前よりは持ってくれていますが。
・法人化のタイミングは?
・大家学さんはなぜ築古組を退会したのか?

まず、こちらの余裕がない生活のない中で日本に戻った際にすぐに活用できる事は、精緻なシュミレーションが出来るように自分の中で基準を落とし込んでおくことです。
しかし、実際にそれ以外…特に市況に左右される物件選定は今現在では出来ません。

空き時間を通じて、引き続き必要な視点と理論的な部分に特化して戻ってからスタートダッシュ出来るようにしたいと思います。



ロシア語きつい・・・

まずいです、ロシア語がなかなか上手くなりません。
英語も苦手なのですが、3ヶ国語話せる事を目指しているながらも、、、ロシア語は鬼です。
文法の複雑さ、単語の多さ、発音の難しさ。

英語も忘れ始めているので、単語等の学習を「露語→英語」に決めて鞭打ち始めました。

くそー、くそー、毎日やっているのに全然上手くならない。

絶対に身に付けられるようにがんばるぞ…。何の為に単身で家族と離れてここまで来ているのか、もう一度振り返らなければ。

プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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