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回収と入居

仕事の方は更にきつくなって来ましたが、不動産の方は進展がありました。
仕事でほとんど回っていない自分の代わりに実務的に色々やってくれた妻のおかげです。

1.しょぼしょぼワンルーム(実験室)退去→入居
5月中旬に退去した神奈川のワンルームの物件に入居が決まりました。
私の持分は区分ですが、当該物件の40数戸中、7戸位が空きの状態でその中でも競争力のない物件であった為
、募集条件を一気に下げる方法を取りました。

家賃は現状維持で3.2万ですが、広告費1ヵ月、敷礼0・0、仲介手数料1ヵ月&火災保険&保証会社費用を大家負担というハードルを可能な限り下げた格好です。時期が時期だけに静観しているといつまでも空室になってしまう懸念があり、初期費用を半年かけて回収する覚悟が一応功を奏しました。半年以上の空室も覚悟したため、なんとかギリギリのところでもってくれた印象です。

その分、2年いないの短期退去は段階的にですが厳しい条件を付けています。
2年間はこのまま動きがないままにして欲しいです。

2.未回収金の回収
3月末に退去した中央区築古区分の未回収金13万円。以前書いたと思うのですが、日本セー○ティは物理的に退去した後の金額は一切支払わないという解釈ですが、この13万円は退去の2ヵ月前通知の段階で1ヵ月で退去したので残りの1か月分の金額になります。よって、これは保証されないとの解釈と言うのです。

全保連やジェイリースであればこの違約金も補償対象になるので、これから日本セーフテ○は使う気は一切なくなりました。

さて、この入居者。退去したのはいいのですが、立会いすらせず、未払いの13万を払わずに一切連絡が取れなくなりました。そこで、ひとまず管理会社が雨の様な電話をした様です(本当か不明でしたが、後に本当であることが判明)。

管理会社が登場するのはここまで。

後は大家がなんどかしなければならないですが、初めての督促作業。かなりの手さぐりでの作業になりました。

まず取ったのは王道の「内容証明」。こんなんで払うつもりならばすでに払ってると思ったのですが、ものは試しです。一応届きましたが、何も言ってきません。

しかし、退去通知上の住所には親戚が住んでいた様だという管理会社からの通知があり、念のため契約書を基に住民票の請求をすると、、、違う住所に転居していることが発覚しました。

俄然妻は盛り上がって、必ず回収する意思を見せました(頼もしいですが、ちょっと怖かったです)。
また引っ越し先が結構いい家賃するマンションでしたので。

次は支払い督促を裁判所経由出しますが、受け取り拒否。
休日も受け取り可能な形があるということで、こちらで物はためしに出してみることに。

このタイミングで連絡がなかったのですが、転居先に妻と訪問し、手紙を置いておきました。
すると漸くメールが来て「電話がかけまくってきて人間不信になった、もう家にはこないでくれ」との由。

え?

こちらだって好き好んでこんなことしてるわけじゃないす。
こういうのを甘く回収しないと、この先やっていけない、こういう危機感でやってるんです。

保証人ではありませんが、連絡先として記載されているお母様にも協力要請そろそろさせてもらいますよ、ってな具合に別な角度からも説得すると、今度は弁護士から連絡ありです。

損害賠償がどうのこうの、と揉めることを懸念しましたが、結局は「まけてくれたら払う」との趣旨でしたので11万で妥結しました。偶々一時帰国の際に訪問と弁護士対応を私が出来たのですが、これ以上長引かせると妻の負担が高くなることを懸念した為です。非常に簡単にしか書いていませんが、初めての回収でしたので、まあ良しとしますがやはり回収は大変であるということを嫌と言うほど身に沁みました。

これは専業でない限りは、確実にヘッジしなくてはいけません。
今回は退去後はすっきり行ったのでオーケーですが、これで入居中の滞納ですと最悪のパターンになります。保証会社選びも、管理会社の進めるままにではなく、しっかり違約金も含めた保証内容であるかの確認が必要であると実感した一件でした。

何はともあれ、また漸く3月の2件の退去通知から満室まで復活し、未回収金も復活と4か月前の状況に戻りましたので一安心です(3件しかないので、暫くは落ち着きたいです)。

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相続の件も、前向きに話は進んでいます。決着したらまた書くことにします。
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Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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