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容積率緩和の可能性

本日の朝日新聞デジタル版に掲載されていました。

約2年前に、都心の区分旧耐震物件を購入して今後の先行きを考えており、最近市況が良い為に売却も選択肢に入れていました。当初、旧耐震の物件として購入し、旧耐震の管理の経験にと思ってやっていましたが今のところ海外に居て管理に携われていません。
少し変化の波が出て来そうですし、一先ずは3年後の長期譲渡税の期間に入るまでは保有しようかなと思います。


下記の法改正があったとしても、そんなに制度の適用と実現が出来るとは思いませんけど…。


老朽マンション耐震化後押し 建て替え時の容積率緩和へ

http://digital.asahi.com/articles/ASG2G55WKG2GUTIL02N.html?iref=comkiji_txt_end_s_kjid_ASG2G55WKG2GUTIL02N


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やっぱりポジション持つのはきついっす

中期的には14500円回復するだろうと思い、出勤前に14350円でエントリー。
なんかよくわからないけど、14335円で2枚購入できていたものの、仕事中に見ると一時14200円切る始末。

その後、値動きが気になり仕事にならないならない。
こんなことなら仕事に支障が出るので、やはり今の段階ではスイングは向かないのかな。と。

カザフスタンのテンゲ、ウクライナのフリブナ切り下げとじわじわ嫌な足音が聞こえてきています。
地域限定的であればいいのですが、もしロシアのルーブルに普及してくるといよいよ危ないです。


今ルーブルそれなりに持っているので、直接的なダメージを受けます。
今は特に一寸先は闇なので、もっと慎重に行こうと思います。

結局日中は、その後14400で玉決済入れこれで決済。
日中 2枚 14335 14400 12790

夜間飲み会の後、値動きを追うも米国が明日やすみだっけ?
夜間ダウ動かず、日経も値動きがほぼなしで、イライラに耐え切れず一回だけの売買。


夜間 3枚 14480 14485 1184

今日は粘らずもう寝ることにします…。

残高   534237円
本日収支 +13974円

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死なないことが大事

今、区分の売却に向けて購入した不動産会社に売却を依頼しているのですが、媒介契約を依頼してから全く音沙汰がありません。どの様に売却活動をしているか不明です。

簡単でいいので、反応や売却ルートを聞くためにメールしましたが、一週間放置です。
これは今週軽く電話でおしおきだべ~

小さな仕事をしっかりしないところに、大きな仕事は任せられません。

さて、今日は結構売買を繰り返しました。
上値は重かったですが、14350円くらいを下値に14400は行くのではという目測を元にこの範囲で売買を繰り返し、下記の結果に。

2月14日

損益
14684
-9316
894
1790
7789
3895
8684
2684
-6316
5684
-4816
5684
9474
-526
合計 40288
口座残高 520239

漸く口座残高がプラスになりました。払った手数料の方が多いと思いますが、、、。
今週も上値は重そうですが、その分下値はそんなに行かなさそうです。

1週間~2週間の間には14500円にタッチすると見込、かつ今週は夜あまりトレード出来なさそうなので2枚ほどロングで立ててみたいと思います。

不動産と先物に共通する胸に響いた言葉。

「相場では死なないこと、退場しないことが大事」

一瞬盛り上がっても、5年後10年後に生き残っていなければ意味がありません。

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今日の先物

飲み後に帰宅。
帰ったタイミングで当日の下値に近かった為、3枚購入でロングでエントリー。
±20を利確、損切ラインで放置でそのまま就寝、朝起きたら無事+20で決裁していた(+100まで行ってたみたいだけど)。


口座残高479949
本日結果 +5684

現在、金曜日ナイトで挑戦中、日中先物下げたが底感あり、14340でロングからエントリー中、14400までは一旦いくのではないかと妄想中。

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不動産ブログがだんだん日経先物ブログに・・・

漸く、参考になり信頼できそうな初心者向けの先物取引の記事を見つけました。
もう既にこの方は相場の世界から足を洗ったみたいですが…

非常に冷静に、客観的に、煽ることなく原則論や手厳しいことが書いてあります。

初心者にが送る「先物取引の手引」
http://moneyzine.jp/article/corner/36/

資金管理や結局株価の指標は実質的な内容よりも、それを市場がどうとらえるかという事が重要なこと、実際に取引する前は100回シュミレーションと理由を書いたメモ(む、むりかな)、所詮株価は美人投票な事などが書かれています。

相場から離れ、現実世界に戻られた様ですが、きっかけはなんだったんでしょう…
引き続き勉強していきたいと思います。

日経225先物MINI 夜間
前日残高468021円
本日残高474257円
結果  +6236円
内容 -5684 3枚
   -9316 3枚
   +5684 3枚
+4184 3枚

[分析、というか主観]
日中は予想通り、昨日祝日中にCMEが上げたのを受け高値から始まるも、予想よりも上げ幅は小幅。
夜間はなぜか一貫して日中の14800円から低い基準を保ち、14790円から14680円の間、特に14750円前後をいったりきたり。エントリー難しく、14770円、14730円前後を上下の目途に4回ほど売買を繰り返し決着。未だに、損切ラインを利確ラインより下に持ってこれない。恐らく、上昇トレンド・下降トレンドをつかみきれず、狭い値幅の中で+20を取ろうとしているのが原因で、買った瞬間に一瞬マイナスになり損切ラインを下げるからだと思う。Box相場では致し方なしなのか。しかし、最終的には損切幅と利確幅は同じか利確幅は大きく見なければならない。という事は、今エントリーから決裁を10~30分程度で行っているものを、1時間単位で考えなければならないということか。

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利小損大

正に利小損大なポジションの取り方が抜けません!

今日はボックス相場?と言うんですか?下は14580円くらいから14670円くらいの値幅を行ったり来たりしていました。
一先ず慎重に、下記のルールを決めました。

ルール1:小さく15円~20円くらいを細かくとっていく。
ルール2:一日+10000円くらいを目標にする。
ルール3:次の日にポジションを持ち込まない。

今日の結果は、
+4184
-316
-3606
+4184
+4184 の5回売買で+8630 でした。
評価益合計48011円。

面白い日経先物のブログを探そうとしてランキングを覗いていますが、今のところ面白いのを見つけられません。
不動産関連と違い、上の様な結果だけが書いてあり、あとはテクニカル云々。。。

相場とかいろんな指標に敏感になるのはいいんだけど、うーんです。

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キタキタキターー!!

ブログ上でのキャラづくりがいまいち分かりませんでしたが・・・。

遂にキタキタ!!
きちゃったよ!!


初心者のラッキーパンチから爆負けの・・・


2月6日 残高704746







2月7日 残高460000 !!!

なんと恐ロシヤ先物取引・・・。

禁じ手である米国雇用統計に参戦し、訳わからないまま乱高下し方向感が見えないままことごとく敗北。
一気に今までの収支をとかし更にマイナス域に突入。

ま、そりゃそうですわな・・・。

だって、雇用統計のニュースが出てもどう動くか判断できないままやってんですもの。

なんで市場より非農業雇用者数が少なかったのに、最終的にあがるんじゃ?失業率が低かった方がよかったってこと?

訳わからないままやってるので、また溶かすと思いますが死なない程度にチビチビやっていきます(笑)
でも本当訳わかんないので死にそうな悪寒。

今日覚えたこと:雇用統計は手を出すな、ですね。

P.S.今までピコーンピコーンと現在地だけ変わるやつだけみながらやってましたが、何かものすごいシステムがあるのに漸く気づきました。ハイパーSBI!!とか言うやつです。
なんか、プロっぽく画面と気分だけなりました。

さて、今日もオリンピック見ながらチャートみようかな。

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自宅の売却に向けて

現在の賃借契約があと半年程度ありますが、今自宅の売却を検討しています。

この物件、新婚時に購入した新築の物件ですが売り出し価格が約3200万で、諸経費込で3400万で借入をしています。
16.1万で貸しており月4万ほどのCFはあるのですが、4000万の借入の内現時点で3000万を占めています。

不動産投資をかじる前に購入した物件ですので、色々な指標や考え方も知らずに購入した物件でした。3400万の借入時に単に収益物件として購入したと考えると、表面利回り約5.6%。まったく収支に合いませんので売却をしBSを軽くすることを検討しており、相場の確認及び売却の見積もりを取り始めました。

実際は売却するまで分かりませんが、なんとか残債を上回る3300~3500万ほどが「相場」の様です。もしこの金額で売れたとしたら、購入して今年で5年になりますが、初めの3年は相場の賃料より安いローン支払いで月12万ほどのコストで済むことができ、その後2年間賃貸で残債を減らしながら年間48万、2年で合計96万を回収したのちに(トラたぬですが)3400万で売却できたとして、手残り売却金額残債=400万。

売却時の手数料110万、退却時に仮にクリーニングが30万かかったとして150万ほどの経費を考えても350万の手残り。いくらか分かりませんが、これに保険とローンの保証料の返還が多少はいってくるはずです。

5年間この負債を負った結果で、自己資金が10万で始めたものですから、ものすごい物件になったわけではないにしろ、やはりこのまま持ち続けるよりは売却して新たな物件の購入資金にした方が良さそうです。また、自宅ですので譲渡益に対する課税がなされません。

物件価格が高くなっているという事は、新規の投資時に苦労することになるとは思いますが、売却の方向で行きたいと思います。3500万くらいで売却出来れば良いのですが…。

それにしても、数社に一括見積のとあるシステムで連絡しましたが、本当に会社によって対応が違いますね。コピペしただけの本当に雑なメール対応をしてくるところもあれば、本当に丁寧にメールも電話もしてくれるところもあります。

売却金額3000万越えたところが利益になってくるので、手数料はなるべく安いところがいいにせよ、しっかり高く売ってくれるところに頼みたいです。

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色々先物訳わからん

とりあえず、日経mini225の先物をやっています。
自分にあっているのは下記の点です。

1)細かく決裁出来、短期でリスクを低減できる事
 中国のバブル怖いです。不動産と持ち株で、中長期のリスクは十分に今取っています。
2)夜できる
 飲み会から帰ってきてからも、短時間勝負できます。翌日持ち越さなければ、仕事中もそんなに気になりません。
3)株と違い、個別銘柄まではみなくていい
 日経が指標なので、全体の動きを気にすれば良いので楽です。まずは全体感から見れていいです。個別の銘柄って、全体の動きと個別の動きに影響されるので、もう訳わかんないです。全体だって、全く分かりませんが。
4)下げ相場でも勝負できる
 株は現物だけにしていたので、信用取引していなかった関係で下げ相場ではなーんも出来ませんでした。

注文の仕方すら手さぐりまさぐり、まったく専門用語がわかっていませんが今のところびくびくしながら短期の波を取ってちょこっちょこ取っているので、下記の結果です。

50万スタート
2月3日 残高50万177円 +177円 
2月4日 残高48.5万くらい -1.5万くらい
2月5日 残高648748 +16万くらい
2月6日 残高704746 +55998

全く自分の取引が分析出来てませんが、昨日はすごい動きが大きく運よく結構取れたのでいい結果になりました。
良く考えたら、かなり危険なやり方をしているような感じです。

多分、すぐに負け始めるんだろうな…なにせなんで勝ててるか分かりませんから(笑)
不動産同様、勉強しながらやっていきたいと思います。勝ち負けよりも、全くしらない分野だったので勉強するのが楽しいです。多分、今は不動産で言うと表面利回りを理解したくらいです。今は2~5枚で、30円くらいを抜ける様に細かくやっています。手数料たかいですけど。

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先物オプション初体験(日経225MINI)

不動産がこう着状態なので、何か資金の有効活用が出来ないかと思い、株を去年始めました。
しっかし、分からないです…。

個別銘柄の動きが終えなくなり、直近の暴落の気配が出た際に手じまい。
今株のポジションはありませんが、そのままホールドしてたら悲惨な事になっていたところでした。

しかし、日経225を指標とする先物であるならば、個別銘柄を追う必要もないので分かりやすいと思い昨日始めました。

結論から言うと、全然わかりやすくなかったです(笑)

リアルタイムにどんどん値動きしますし、メカニズムが良くわからない。
50万の証拠金をいれたものの、最大+15000円くらい勝ちの状況があり、最低でマイナス15000の時もありました。

細かく手じまいしましたが、手数料ばかり取られてしんどい結果、初日の勝負は+177で終わりました。
一番儲かってるのは、証券会社だな。リスクないし。


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やっぱり手数料商売が一番堅実ですね。
結構面白かったので、ちょっと勉強したいと思います。

ずっと必要とされるひと―100歳の現役サラリーマン―

日経ビジネスオンラインに、タイトルの記事があった。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/book/20130507/247658/?n_cid=nbpnbo_leaf_kbn

100歳でも、神奈川から現役で神田に通勤されている福井福太郎さん(本名ぽいです)の記事。
普段から不動産関連の情報に触れている関係で、どうしても脱サラだの、自由だのの言葉に触れることが多い時分ですが、非常に共感しました。


福福さん((笑))の言葉を引用します。

 「僕は、元気な間は、人間はずっと働かなきゃいけないと思っているんです。だって、動物は、死ぬまで自分の力で食料を調達して生きていますよね。人間も動物の一種なんだから、生きるために、死ぬまで働かなきゃいけないものなんじゃないかな。
 たとえば象は、死期を感じると群れを離れていくそうですよ。でも、それまでは自分で食べ物を見つけながら生きている。猫も、死期が近づくと、姿を隠すとよく言われるよね。飼い猫は別だけど、野生の猫はそれまでは自分で生きている。だから、象や猫と同じように動物である人間だって、死ぬまで働くというのは、当然の行為なんじゃないかな。
そもそも、働くという字は、「人」が「動く」と書くでしょう。太古の原始人というのは、誰もが自分で動いて、生きるために食べ物を採ったんだろうね。それは、今の人間にもずっと備わっている本能なんじゃないかな。
 だから、動物がそうであるように、人間というのは一生、生きるために働く存在だと思うんです。人間も動物なのだから。僕は生きの延びることに対する本能が強いから、働いているんだと思う。気楽でのん気だから、僕は続けられたのかもしれないね」

働く、の意味の定義もいろいろとあると思いますが、単にサラリーをもらうという意味ではなく、自分で自分が食べて行ける分だけ、その分社会で何かしらの役割を持ち人に必要とされていくと言う意味だと思います。
プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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