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自宅の売却に向けて

現在の賃借契約があと半年程度ありますが、今自宅の売却を検討しています。

この物件、新婚時に購入した新築の物件ですが売り出し価格が約3200万で、諸経費込で3400万で借入をしています。
16.1万で貸しており月4万ほどのCFはあるのですが、4000万の借入の内現時点で3000万を占めています。

不動産投資をかじる前に購入した物件ですので、色々な指標や考え方も知らずに購入した物件でした。3400万の借入時に単に収益物件として購入したと考えると、表面利回り約5.6%。まったく収支に合いませんので売却をしBSを軽くすることを検討しており、相場の確認及び売却の見積もりを取り始めました。

実際は売却するまで分かりませんが、なんとか残債を上回る3300~3500万ほどが「相場」の様です。もしこの金額で売れたとしたら、購入して今年で5年になりますが、初めの3年は相場の賃料より安いローン支払いで月12万ほどのコストで済むことができ、その後2年間賃貸で残債を減らしながら年間48万、2年で合計96万を回収したのちに(トラたぬですが)3400万で売却できたとして、手残り売却金額残債=400万。

売却時の手数料110万、退却時に仮にクリーニングが30万かかったとして150万ほどの経費を考えても350万の手残り。いくらか分かりませんが、これに保険とローンの保証料の返還が多少はいってくるはずです。

5年間この負債を負った結果で、自己資金が10万で始めたものですから、ものすごい物件になったわけではないにしろ、やはりこのまま持ち続けるよりは売却して新たな物件の購入資金にした方が良さそうです。また、自宅ですので譲渡益に対する課税がなされません。

物件価格が高くなっているという事は、新規の投資時に苦労することになるとは思いますが、売却の方向で行きたいと思います。3500万くらいで売却出来れば良いのですが…。

それにしても、数社に一括見積のとあるシステムで連絡しましたが、本当に会社によって対応が違いますね。コピペしただけの本当に雑なメール対応をしてくるところもあれば、本当に丁寧にメールも電話もしてくれるところもあります。

売却金額3000万越えたところが利益になってくるので、手数料はなるべく安いところがいいにせよ、しっかり高く売ってくれるところに頼みたいです。

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ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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