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実験室(神奈川県1 ルーム)について 1

そう言えば、神奈川物件の1ルームはすでに入居しているのですが、書くのを忘れていました。

この物件、200万円程で現金購入したのですが、もともと小口ですし、あまり収益は実は期待できません。
しかし海外転勤の間、資金を塩漬けにするよりは、色々低価格帯の物件を経験した方が総合的に有意義かと思い購入しました。なぜなら、他の2物件(自宅と旧耐震)は高額の家賃帯の物件で、低額の家賃帯の物件ではない為、特に賃貸管理の部分で特殊だと思ったからです。今後一棟物の購入を考える際の管理・運営を経験したいのですが、今までこの価格帯の家賃の部屋で構成されている物件もありました。

さて、この物件購入時は空室で、想定家賃は3万円程度。大体、管理費・積立金に9000円程かかり、賃貸管理委託費や税金を考慮すると満室だったとしても月の税前の実入りは2万円を切ります。想定利回りは表面で19%ありますが、実際は税前で10%ほどの収益。こんなもんです。妻名義にしましたので、妻が仕事を再開しない限りはそのまま入ってきますが。

内装はきれいでしたのでそのまま募集していましたが、3ヵ月程様子を見て未入居の状態が続きました。何の特徴もない部屋でしたので、少し苦労するとは思っていたのですが、専属でやってもらっていた募集管理会社から何の連絡もありません。内見があったかどうかの連絡さえないのです。毎回連絡がなくとも、定期的に何か連絡があるかと思いきや、こちらから連絡してもどの程度内見が来ているかも把握していない様子。実際の客付けは他の会社にて行い、この担当者はただメールやチラシを客付けに送るだけで自分が動く訳ではないのです。それは了解していたのですが、ここまでただ釣り糸を垂らして待っているだけの募集方法とは思いませんでした。
(ちなみに、募集開始から広告料2か月で始めています)

そこで実験室ですし、カーテンや照明の取り付け、アクセントクロスの貼り付けを近くに住んでいる親戚に依頼しました。手間をかけてもらって申し訳ないと思ったのですが、仕方ないです。
その努力あってか、すぐに入居者が決まりました。結果的に、入居までは半年ですが、広告費や空室の間に発生していた固定費を考えると、1年ほど収益を生まない事になりそうです。現金決済でこれですから、もし早期に空室になったり、部屋の原状回復が難しかったり、次の入居の際にまた時間と費用がかかってしまう様だと…

なんの為にやっているのか、早くも分らなくなりそうです。
とりあえず、満室は満室ですが・・・3件だけですけどね。
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No title

みちおさん、

なるほど!
そういう意味での経験ですか。
よく言われている、まずは区分から~
てのと違って、アパマン一棟ものを買う場合の家賃帯にあわせての経験なんですね。

ミーが一棟ものはやめて(といっても2戸1アパート3棟だけでしたが)区分派になったのは、やっぱしそれなりに稼いでいる人が住む家賃の物件のほうが楽チンだと感じたからなんです。
区分派になって、2年弱ですが、運営上はとても楽です。やることなさすぎなくらいです。
あはは

No title

たろうさん

コメント有難う御座いますー
どこにもリンクしていないので、たろうさんだけです、多分見て頂いているの!
アパマン一棟は憧れですが、いつかは無理ない範囲で買いたいなーと思っています。

たろうさんのブログを拝見してますと、イメージ5~7万円くらいの物件をお持ちなのかな、と思ってますがそのあたりでも楽なのですねー

自分は知らない所には手を出せないので、探り探りって感じで怖々やってくしかないです。
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Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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