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大家を始めて9カ月、初めて退去がありました。

この物件、転売業者が築古をフルリノベーションした物件を購入(内装及び設備は新品)したのですが、退去時にちょっとした問題が発覚してトラブルシューティングに手を焼いています。

1) トイレットペーパーの施工不良?
 壁に固定する方法が甘かったらしく(ネジを固定する為の壁がいまいちで、何も裏に柱等がない)、写真の通りすっぽり抜けてしまい、壁の穴がバカになってしまい使い物にならない。売主の施工業者に直してもらえるか打診中です。些細ですが、こういうのって瑕疵担保になるのか?

2) エアコンの穴
 前入居者さんがエアコンを付けたらしく(2DKですが、一つの部屋にしかこちらでは付けていませんでした)その時の穴が壁にそのまま空いています。みなさんはこういう時ってどうやって次の方に貸しているんでしょう?次の入居者はもう決まっているんですけど、そのままにするのか、穴を埋めるのか、エアコンを新規で設置すべきか迷い中です。

3) 短期解約違約金未払い
 管理会社いわく、退去立会時に手渡しをする予定がドタキャンされ、そのまま連絡がつかなくなっている様です。

こまかい事ですが、大家力アップと思って以上の点を一つ一つつぶしていこうと思います(ああ、確定申告もまだ提出出来ていないのに・・・)。

「関係」と変換しようとしたら「姦計」と出てきた。

かん‐けい【×奸計/×姦計】
悪いはかりごと。悪だくみ。「―をめぐらす」「敵の―に陥る」

ふむふむ、つまり夜這いの計画が悪だくみに転じたんですな!(ということでよろしいか)


役に立ったらとは申しません。気が向いたらポチお願いします。
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~きょうのふどうさんかつどう~

1)先日入った大家SNS で自分が出来る範囲で質問に回答~役に立ったかは不明~
2)2つの大家さんのブログを拝見

優待×大家さん
http://mincome.blog.fc2.com/

e-ヤンの目指せ!低属性の星!
http://ameblo.jp/neoducktail/

4)幾つか新たにメルマガ登録

5)今日の思考
不動産バブリーすぎる。バブったら危険の兆候。そらそうだ、だってそういうものだもの(説明になっていない)。帰国した時のマーケット次第だけれども、自分の強み、優位性をどう設定するか。リスクの低減から、極力少額物件で緩やかに増やしていく積りでいたけれども、キャッシュを極力貯めて次に一気にプレイヤーが少なくなる(と思っている)価格帯(1.5~2億)の物件を購入、出てきたCFで区分・戸建てを現金買いして支えて行くのが良いのでは?

少額資金で購入できる物件を狙っている方々は多いし、先にボコンと1棟物を買ってしまった方がいいか…。

その為にも、やはり1棟物の管理ノウハウ重要にて、現在の区分の理事会に食い込んでいく。そして躯体の知識を深めていく事が課題か。


旧国金

少しでも時間を無駄にしたくないと、今専業主婦の妻を事業主にして融資を引っ張れないかと思案しています。

2年経たないうちに帰国する予定ですが、自分は上の方の課税税率になってしまう可能性が高いです。

今後のプランとしては今までの所、所有物件の返済をこつこつ進めていきながら、現金を貯めていく予定です。
その際の市況にもよりますが、予定では現金が1500~2000万になっているはずの為、これで中規模の一棟物を極力現金を使わずに購入し、一先ず事業規模を目指すつもりです(税務等のシュミレーションは詳細にしなければなりませんが)。

自分の与信と現金を最大限に使う為、今後は融資を使用しての区分の購入は極力控えて行きたいと思っていますが、なんとか貯まって行く貯金を元に妻の名義で融資を引いて一つ位買えないかな?と思っています。
(将来的に現金買をするのであれば、早めにするに越したことはないかと。)

夏の時点で、大体妻は下記の状況になります。

①妻名義の200万で実利回り10%少々の神奈川の物件が一戸(借入れなし)。
②現金500万くらい。
③妻が半分名義を持つ東京の中央区の物件あり(借入あり)
④妻としては、①③の物件を所有し管理している経験が1年になる。
⑤多分、見てくれないと思いますが僕からの月々の仕送りが月○○万。

そこで、妻の事業拡大として5~600万くらいの物件を融資が引けないかな、と。

ですが先日一つの区分業者さんに連絡を取ってみたところ、主婦では無理との事でした。
(やっぱ無理か~)
もうちょっと検証を進めてみたいと思います。

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世界の都市ランキング


◎世界の主要都市ランキング、東京が5冠(トリップアドバイザー調べ)
(抜粋)
同サイトは、利用者7万5000人からの情報をもとにランキングを作成。東京は、「タクシー運転手の親切さ」「タクシーのサービス」「街中の清潔さ」「公共交通機関」「安全」の5つの項目で1位となった。地元の人たちの親切度合いでも2位にランクインするなど総合的に高い評価を得た。
http://jp.reuters.com/article/oddlyEnoughNews/idJPTYE8BD03720121214?rpc=122

◎世界の都市競争力ランキング(2012)

2012年3月12日、イギリス誌エコノミストの調査機関エコノミスト・インテリジェンス・ユニット(Economist Intelligence Unit、EIU)とシティグループが「The Global City Competitiveness Index」を発表した。

http://memorva.jp/ranking/world/eiu_the_global_city_competitiveness_index_2012.php

みちお:東京は、ニューヨーク、ロンドン、シンガポール、香港、パリに続き第6位です。大阪は47位、名古屋は50位、福岡は63位。

◎他にも色々基準はあるようです(ウィキペディア、世界都市)
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%96%E7%95%8C%E9%83%BD%E5%B8%82

ロンドン、ニューヨーク、パリ、東京あたりが上位4位で後は指標次第というところの様です。
何気に見落としがちですが、世界的に見てもかなり恵まれた環境に東京はあるというのは現時点での事実です。

今後の成長を取る、という意味では他の都市もあるのでしょうが、自分は知らないことに投資をするほどチャレンジャーにはなれません。

参考になりましたらポチクリお願いします~

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最近読んでるブログ

不動歩さんの、「不動産業界の歩き方」というブログを読ませて頂いてます。
有名なブログらしいので、知っている方もいるのだと思いますが、ここまでしっかりと書かれているのには頭が下がる思いです。

http://nkgw.blog45.fc2.com/

2006年からはじめ、今2010年の記事までここ3ヵ月くらいで来ました。

不動産仲介業は、厳しい世界なのですね。
不動歩さんは、不動産仲介業界では3ヵ月で成約がなければ、退職に追い込まれると言う厳しい実態が書かれています。狼さんのブログでも、3ヵ月が一つの目安というご意見を書かれていましたので、そういうもんなのでしょうか。

厳しい世界です。

以前、何件か物件を持ち込んで頂いた仲介さんに「お金の為にやっている訳ではないので、本当に買って頂く方が回る物件しかお出ししません。なので、年に数件しかお出しできません」と言われたのですが、地方都市で10~11%程度、4.5%のスルガ前提でフル~オーバーローンのスキームでした。ちょっときついかな…と思っていたのですが、妻が「あんたが海外に行ってしまうのに、買って放置なんて無責任や!!」って言ってくれなかったらもしかしたら買っていたかもしれません。この営業さんも、生きていく為に色々大変だったのだと思います。実際にこの様な物件を買って成功するか失敗するかは誰にもわかりませんのでなんとも言えないのですが、色々考えさせられる日々です。

今では到底いきなりこの様な物件は買う気はおきないのですが、妻にはこの件では感謝しています。

プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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