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遂に未収金発生か?!

私、ゾクゾクしております

↓皆様の性交成功時のイメージです。実現する様にポチクリおねがいします。
(ポチクリ、ってポ○チンとクリでちょっと卑猥ですね)

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先日の退去でヒヤヒヤした物件の退去者の方が無事退去されたのですが、、、
短期解約違約金の1カ月を支払う約束をしていた立会時にドタキャンして、そのまま音信不通の様です。

短期解約違約金の1カ月分(13マンすよ)がもしかしたらこのままだと未収金になるかもしれません。

大家になって半年強、漸く督促状とか?内容証明とか?少額訴訟とか?に進めるのかもしれません…

重樹刺激がない毎日ですのでフフフフフ。
ゾクゾクします。

最近、ストレスでちょっとおかしくなってますよ。

逃がしませんから…

ということで、段々キチガイ染みた文章になって来た所でみなさんの成功をお祈りして、

ひゃっほー!!(滞納じゃないけど)督促じゃあ~~~!!

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どうやら、みちおという名前は個性がなく覚えヅラそうなので、M男に改名しようかと悩んでおります。

不動産とスカイプだけが…

ひゃっほうー!↓の様にはなかなかなれません。

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今ロシア語との戦いで、本当に頭痛がしそうで、時々1歳半の息子と不動産のブログを見るのが自分の唯一の楽しみです。

ここ数日は、ずっと大家学さんのブログを見てここ数年間の活動を垣間見させて頂きました。最近新しく拝見した大家さんのブログの中では明らかに力がある方である事が分りました。やはりこの様な方が入っていた築古組・・・いつかはそこに身を置ける資格がある人間になりたいと憧れます。

ブログを見るだけでは読んだ内容が頭から消えてしまうだけなので、思った事を備忘の為下記したいと思います。

・自分がどこまでの範囲で賃貸業に取り組むのか?
 →電気配線、管理、壁紙やトイレの交換まで行うのか?またその間空室にすることも含めてペイするのか?また、楽しめるのか?時間的な余裕があるのか?(これ重要)
・都市圏積算価値の高い物件に投資していくことは賛成。
・他の大家さん、投資家に比べて自分の競争優位は何か?武器は何か?
 →大家学さんはセルフリフォームによるコスト低減、築古再生のスキルと物件の精緻なシュミレーション
・妻の協力がどれだけ得られるか、また妻がどれだけ興味を持つか。
 →今は前よりは持ってくれていますが。
・法人化のタイミングは?
・大家学さんはなぜ築古組を退会したのか?

まず、こちらの余裕がない生活のない中で日本に戻った際にすぐに活用できる事は、精緻なシュミレーションが出来るように自分の中で基準を落とし込んでおくことです。
しかし、実際にそれ以外…特に市況に左右される物件選定は今現在では出来ません。

空き時間を通じて、引き続き必要な視点と理論的な部分に特化して戻ってからスタートダッシュ出来るようにしたいと思います。



確定申告終了(予定)

まだ提出はしていませんが、一先ず計算は終わりそうですー
初めてに加えて事前調べが至らず、加えて非居住者の申告となるので妻が税務署に色々確認してくれ、結構大変だった様です。後は直接税務署に申告に行くだけの様ですが、特殊要因と反省点は下記になりました。

1.開業届出してない
基本中の基本で御座いますが、不動産賃貸業を開始したら個人事業主でも開業届が必要ですね。
これやっていないと、青色申告が出来ません。ま、白色申告でも大して変わらないと言う話があったのと、出国前で時間がなかったというルーズさで出していなかったのですが、、、。

2.非居住者の納税代理人、契約が妻
どういうことかと申しますと、非居住者(日本に住んでない人)の場合、日本に住んでいる方が変わりに納税代理人となり申請する必要があります。実は自宅は僕の名義なのですが、妻に一度賃貸に出し妻が今の非居住者に賃貸している格好になっています。これは、契約者である自分が対応できない事を防ぐためであり、脱税の意図はありません。妻と賃貸人への賃料は同じですので、結局同じ金額を申請しています。

一応、仲介さんの税理士に事前に確認して頂いていましたが、今回税務署にも確認して問題がない事が分りました。
(所有者の僕の申告価格を安くする為に、妻と僕の間で賃金に差があったらまずいみたいです)

3.自宅を途中で賃貸に出した時の減価償却の計算方法
今まで書籍や他のブログで書かれていなかったのですが、分らなかったので調べてみました。
取得した時から自分たちが居住した期間は、1.5倍に償却期間を延ばすようです。
今回、3年しか住んでいなかったのですが、4.5年住んだ事にして、その分1年ごとの償却価格は減ります。
税務署によると、「自宅として住んでいる場合は、丁寧に住むので建物の償却期間が1.5倍に伸びると考えます」みたいな回答があったそうです。えー、本当にそうなんですかね…そうであれば、自己所有で住んでらした物件を購入した戸建ての賃貸の場合は、1.5倍持つと計算しても良いのではないかと思いましたけど…まあ、税務の考えですからね。

<税務署HP>
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2108.htm

4.まさかの黒字
3戸一気に賃貸に出しまして、1戸が妻との共有名義、1戸の自宅が僕の名義、1戸のしょぼしょぼワンルームが妻の名義で、、、妻が赤字、僕が若干の黒字と言う結果になりました(確かに合算すれば黒字ですが)。7万円程度なので、納税額は1万円くらいです。あまりいじってもしょうがないので、このまま出す事にしました。妻の所得も、せいぜい来年は青色10万円の控除も含めれば納税がない程度のものと思いますので。

5.株の申告
一昨年、去年の売買益が10万円程度なのですが、一昨年損失の繰り延べ申告をしていなかった為に、申告の修正をしなければならず、、、今まで本当に何もやっていなかったので、妻には迷惑かけましたが勉強になりました。ルーズだなあ、俺。

と言う事で、ほとんど妻がやってくれましたがなんとか事前の知識確認は終わりました。
後は税務署で提出をして、間違いがなければ若干の納税をして終了です。

↓ポチクリたのんます~

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耐震化に向けて

昨日は、とある不動産投資家の方とチャットする事が出来ました。
本業が不動産関係の方と言う事で、その方がプライベートでもやられているそうです。

やはり不動産は本業ではないので、もっと他の方の意見も伺いながら、自分の考えを深めなければ先に進めないと思いました。

さて、先日は耐震への取り組みが出来ていない区分所有の物件を、なんとか診断に進めないか理事会へのお手紙を書かせて頂きました。管理会社さん経由というのが少々不安なのですが、無事に前向きに検討して頂けるといいのですが。

診断が出来たとして、どの様な結果になるか分りませんし補強の見積もりもどうなるか分らないです。
しかし多くの方が住んでいる物件ですので、安全性を高めるのが重要と思います。

もちろん、進めて頂ける場合は自分もお手伝いする依頼しています。

↓もし気が向けば、クリックして頂けると助かります。

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入居申し込み入りましたー

先日退去通知があった家賃13万円の部屋のその後の進捗です。
初めての退去と入居者入れ替わりでしたので不安でしたし、なんと言っても13万の家賃の部屋ですから…。

まず、退去者とは下記の条件で合意できました。女性で半年しか使われてないので、クリーニングだけで多分対応出来ると思います。よって、4月1日から家賃が発生し、敷金の中で原状回復が出来れば問題ありません。

合意内容(案2)
 【譲歩内容】賃料の発生は3月末まで。短期解約によるペナルティ(1ヶ月)→クリーニング代込みで敷金(1ヶ月)償却。
 【条件】2月28日までに退去。



そこで早期に募集のお願いをしたのですが、、、
内見なしで新婚さんカップルに無事決まりました~!!


退去予告から、わずか3日で決まりました。募集なし、賃料維持で(値下げも覚悟しました)。

みちおはなぜ募集もなしで埋めることが出来たのか!?
メールマガジンでお知らせします!!(メルマガ、ないです)

なんて面倒なことはおいておいて、ただいつもお世話になっている仲介さんが、なんと自ら結婚を機に住んで下さることになりました。ありがたや~(この前は少し不満漏らしてごめんなさい)

物件の競争力にもちょっと心配をしていましたが、知った街の近所の物件で、妻と部屋を見てこれなら回せると思った物件です。

色々な部屋を見られている仲介さんに入居して頂けるのであれば、及第点は取れていたのでしょうか。

我々は決して少なくとも初めはプロではないので、不安ですし手さぐりばかりです。

初めての退去でしたが、思わぬ結果となり胸をなでおろしています(でも、募集の勉強にはなりませんでした)

↓もし気が向けば、クリックして頂けると助かります。

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プロフィール

みちお

Author:みちお
ミチオのブログへようこそ~。安全・安心・ゆっくりに不動産中心にやってくブログです。見てもあまりノウハウとかはありませんー とりあえず、自分の考えを纏める為に、続ける事を目標にしまする。

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